2016年，一路狂飆的廈門房地產(chǎn)市場在四季度逐漸回歸理性，全年樓市最終也順利平穩(wěn)落幕。數(shù)據(jù)顯示，2016年，廈門新建商品住宅共成交309平方米，全年成交量呈現(xiàn)倒“V”型走勢(shì)，房價(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制；二手住宅成交量提高至558.46萬平方米，超過一手住宅近250萬平方米。

　　【一手住宅】

　　新增供應(yīng)同比減少近六成

　　成交量不及往年水平

　　2016年，全市商品住宅新增供應(yīng)159萬平方米，同比減少57%，銷售量309萬平方米(含限價(jià)房)，同比減少12%，供求比為0.5。供應(yīng)量減少的原因在于，一方面開發(fā)商可售房源減少，另一方面廈門市加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管，嚴(yán)格價(jià)格管理制度。成交量方面，盡管購房需求維持在高位，但受到后期政策嚴(yán)控影響，剛需及改善型客戶購房門檻大幅提高，全年銷售量不及往年水平。

　　從廈門樓市全年走勢(shì)來看，在年初全國政策環(huán)境松綁、資金放寬的影響下，市場從3月開始出現(xiàn)明顯回溫；4月，土地交易市場的火爆，助推成交量價(jià)齊漲；5月，大部分存量不多的房企放緩了推盤節(jié)奏，新增供應(yīng)量驟降，而存量大的開發(fā)企業(yè)則提價(jià)跑量，銷售量依舊維持較高熱度，進(jìn)入10月，調(diào)控政策從嚴(yán)升級(jí)，成交量萎縮，價(jià)格保持平穩(wěn)。

　　同安成交量最高

　　島內(nèi)供不應(yīng)求狀況明顯

　　從各區(qū)表現(xiàn)看，近兩年，集美、海滄一直是樓市主力成交區(qū)域。不過今年，同安后來居上實(shí)現(xiàn)反超，全年成交量突破70萬平方米，成為全市成交量最高的區(qū)域，占比達(dá)23.85%。

　　從供應(yīng)量上來看，島內(nèi)兩區(qū)供應(yīng)量收窄，全年僅供應(yīng)10.9萬平方米，占全市總供應(yīng)量的6.86%，兩區(qū)總占比首次跌破10%。而各區(qū)中供應(yīng)量最高的是海滄區(qū)，同安、集美兩區(qū)以微弱的劣勢(shì)緊隨其后。島內(nèi)思明湖里兩區(qū)的供求比為0.4和0.1，供不應(yīng)求的狀況突出。

　　改善型戶型需求量增大

　　120-144平方米成交占比近三成

　　早在2015年，全市面積段在100-120平方米和120-144平方米的產(chǎn)品供應(yīng)量就已超過了80-90平方米，但在成交量上，80-90平方米產(chǎn)品仍成交最多。2016年，全市80-90平方米中小戶型成交量明顯減少，占比由2015年的25%將至12%；而120-144平方米和180平方米以上改善型戶型需求量增大，成交量分別占比27%和17%。究其主要原因是，房價(jià)的快速上漲促使不少客戶采用“以小換大”、“老舊小區(qū)換新小區(qū)”的換房方式，增加大戶型需求量。

　　【二手住宅】

　　與一手住宅成交量差距拉大

　　90平方米以下戶型關(guān)注度高

　　近幾年，廈門二手住宅交易量逐年上漲，并成為樓市的重要生力軍。其中，2015年，二手住宅交易量首次超越新建商品住宅；2016年，全市二手住宅成交量558.46萬平方米，共55173套，一、二手住宅交易量差距進(jìn)一步擴(kuò)大至近250萬平方米，兩者成交量比值更是降至0.6。

　　區(qū)域成交方面，島內(nèi)仍占據(jù)主導(dǎo)地位，交易量占比58%，島外則以集美、海滄為主力交易區(qū)域。面積段成交方面，120-144平方米改善型戶型總成交面積最多，占比19%。值得一提的是，90平方米以下剛需戶型關(guān)注度較高，總成交面積占比49%。

　　從全年走勢(shì)看，在眾多利好政策刺激下，上半年二手房交易量維持在高位，由于房東心里預(yù)期值較高，成交價(jià)居高不下；下半年，隨著政策調(diào)控力度的加大，市場觀望氛圍蔓延，交易量萎縮，尤其是進(jìn)入10月份以后，二手房交易量大幅下挫40%�？梢哉f，二手房交易市場已經(jīng)進(jìn)入理性、冷靜的狀態(tài)。

　　【市場展望】

　　2017新房價(jià)格理性回歸

　　二手房區(qū)域性 議價(jià)空間加大  

　　2017年上半年房價(jià)或高位盤整，漲幅暫時(shí)見頂；市場需求在高壓政策和新增供應(yīng)緊缺雙重影響下仍舊低迷。

　　主要原因在于，一是2016年中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確樓市的發(fā)展方向是“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位思路，有助于抑制房價(jià)泡沫，促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　二是此輪政策調(diào)控加碼的精準(zhǔn)度和目標(biāo)性更加明確，調(diào)控效果在11月份已初見“量價(jià)齊跌”的成效，預(yù)計(jì)今年上半年在高壓調(diào)控政策的影響下，房價(jià)上漲勢(shì)頭由高漲幅下調(diào)至小幅增長，甚至小幅負(fù)增長，房價(jià)理性回歸市場。

　　三是在高壓政策調(diào)控之下，市場觀望情緒濃厚，開發(fā)商的推盤節(jié)奏也相應(yīng)放緩。再加上新增推盤項(xiàng)目數(shù)量并不多，因此，上半年新增可售房源的供應(yīng)趨于緊張，市場需求短期內(nèi)仍舊低迷。

　　二手住房方面，市場觀望氛圍仍舊蔓延，交易量持續(xù)低迷。房東心里預(yù)期值不如從前，客戶購房意愿也會(huì)相應(yīng)較低。不排除部分投資客會(huì)因?yàn)橘Y金等方面的壓力拋售房產(chǎn)，離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)少數(shù)房價(jià)低于市場行情的房源，區(qū)域性的議價(jià)空間或加大。

　�。ㄎ淖终�理:記者 魏嶺 數(shù)據(jù)來源:廈門土地房產(chǎn)研究中心）