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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)日報報道：流動中的人口尚且可以查清，查清不動的住房總量理應(yīng)不成問題，而且用不著進(jìn)行地毯式的清查。關(guān)鍵在于如何組織、由誰牽頭，需要很好地加以論證和評估。

　　“金九銀十”是樓市的傳統(tǒng)旺季，即便一線城市房價持續(xù)快速上漲，不少樓盤仍出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象。在許多城市，“國慶檔”的樓盤幾乎都是大賣，一些開發(fā)商提前完成年度銷售任務(wù)，甚至開始上調(diào)全年銷售目標(biāo)。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市8月份住宅銷售價格變動情況也顯示，新建商品住宅(不含保障性住房)同比上漲的有69個城市，而且最高漲幅由18.3%上升到19.3%�？梢�，房價過快上漲的局面尚未得到根本扭轉(zhuǎn)。

　　為什么市場價格走勢與調(diào)控目標(biāo)背向而行呢?不少人認(rèn)為是剛需所致。從采取以限購、限貸為主的調(diào)控措施，到“嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅、對房價上漲過快城市提高二套房首付比例”等措施，其核心都是通過控制投資、投機(jī)性購房來保障剛需。但剛需的規(guī)模及對房地產(chǎn)市場價格的影響究竟有多大呢?或許只有把需求與供給放到一起對比，才能得出比較準(zhǔn)確的結(jié)論。

　　從需求方面看，由于控制了投資性購房，所以剛需的主要部分，一是來自年輕人為結(jié)婚而購房，二是來自只有一套住房者改善條件，而后者中很多購房者同時也提供了一套舊房的房源。因此，單從數(shù)量上來說，凈增的剛需基本就應(yīng)該與有購房愿望的年輕人的數(shù)量變化相仿。由于人口普查和年度人口調(diào)查都可以為我們提供分年齡組的人口數(shù)據(jù)，剛需是可以進(jìn)行測算的。

　　從供給方面看，首先看增量。依據(jù)現(xiàn)行的投資房地產(chǎn)統(tǒng)計制度，對房屋的增量是可以清楚掌握的。比如，2012年底，北京市住宅累計施工面積9217.8萬平方米，如按常住人口2069.3萬人計，人均達(dá)到4.5平方米;若按100平方米一套計，則超過90萬套。單從數(shù)量上來說，凈增的房屋數(shù)量基本上是與有購房愿望的年輕人這一剛需主力的數(shù)量變化大致相等，人口普查和年度人口調(diào)查都可以提供分年齡組的人口數(shù)據(jù)。

　　在新建房屋供給比較清楚的情況下，摸清住宅的存量對房價調(diào)控至關(guān)重要，但可用于或準(zhǔn)備用于交易的二手房及潛在二手房源卻是一個未知數(shù)。理論上說，如果把每年的竣工面積做一個匯總，應(yīng)該可以得出10年乃至更長時間的房屋凈增量。但目前的房地產(chǎn)統(tǒng)計制度建立時間有限，像北京這樣的城市，雖然近年來已經(jīng)建起廣廈千萬間，但百姓居住的房屋中依然有不少上世紀(jì)七八十年代，乃至五六十年代的老房，還有部分更早前的平房。我們難以通過簡單測算得出總的存量。要準(zhǔn)確把握存量加增量的總供應(yīng)量，開展房屋普查最為有效。

　　在北京、上海這樣的特大城市，開展房屋普查的難度無疑很大。但流動的人口尚且可以查清，查清不動的住房總量理應(yīng)不成問題，關(guān)鍵在于如何組織、由誰牽頭，需要很好地加以論證和評估。以法人單位和個體戶為主體的經(jīng)濟(jì)普查不是搭車的最好載體。人口普查主要關(guān)注人的屬性和特征，也不大合適。但如同每個人都有戶口一樣，城鎮(zhèn)地區(qū)的各類房屋也應(yīng)該是有記錄的。凡是已經(jīng)成交的商品房，印發(fā)房產(chǎn)證的部門盡在掌握之中，而這一部分應(yīng)該構(gòu)成了城市住宅的主體。其余的部分，則可以由住建部門牽頭，匯總各產(chǎn)權(quán)單位的信息即可。所以說，如果要從總量和結(jié)構(gòu)上摸清現(xiàn)有房屋的情況，應(yīng)該不是太難的事情，而且用不著進(jìn)行地毯式的清查。在此基礎(chǔ)上，把總需求量和總供應(yīng)量做一個對比，房地產(chǎn)供需形勢即可一目了然，市場預(yù)期也可以與實際情況更加吻合，宏觀調(diào)控就可以更加有的放矢，更能收到成效。