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房企與住建委達妥協(xié)？下半年房價上漲被抑制
2013-07-01 11:33 來源：華夏時報我要評論
提要：北京新盤入市量開始出現(xiàn)明顯的增加，業(yè)內(nèi)人士將其解讀為房企與北京住建委之間互相妥協(xié)的結(jié)果。 ??近期，北京新盤入市量開始出現(xiàn)明顯的增加，業(yè)內(nèi)人士將其解讀為房企與北京住建委之間互相妥協(xié)的結(jié)果。
北京某房企營銷總監(jiān)向記者表示，限價政策使今年上半年本應(yīng)出現(xiàn)的一輪銷售旺季沒有如期到來。由于上半年銷售節(jié)奏被限價政策打亂，傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季就不可錯過。因此，在開發(fā)商與住建委的妥協(xié)之下，預(yù)計下半年的北京新盤供應(yīng)量將會出現(xiàn)較大幅度的增長。
?“房地產(chǎn)市場這么多年的畸形發(fā)展主要依賴超發(fā)的貨幣，在流動性收緊的情況下，預(yù)計房企的資金成本將繼續(xù)增加，下半年房價的漲幅將被抑制�！敝性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示。
?庫存反彈
?在北京市住建委嚴(yán)厲的限價政策之下，前段時間房企與北京住建委在定價權(quán)上展開了博弈。按照北京市的限價要求，在開發(fā)商向住建委申報銷售價格時，預(yù)售價格和預(yù)計成交價格也都將向住建委報備，在這樣嚴(yán)厲的審批環(huán)境下，4月和5月份房企大多按兵不動，使得供應(yīng)量處于低位，新盤供不應(yīng)求。
?然而，6月份以來，雙方的博弈趨于緩和，取得預(yù)售證的項目有所增加。
??亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，6月份共有23個項目入市，相比5月份同期增加了10個，其中包括4個純新盤以及19個老項目后期。23個項目共新增住宅產(chǎn)品4346套，預(yù)售許可面積48.8萬平方米，相比5月同期分別增長了30%和50%。
??“近期出現(xiàn)的入市項目增加應(yīng)該是房企與相關(guān)部門互相妥協(xié)的結(jié)果�！北本┮患曳科蟮臓I銷總監(jiān)向記者表示，一方面，部分房企意識到限價政策短期內(nèi)不可能退出，出于回籠資金的需要，只好壓低漲價空間，以附和住建委的限價要求；另一方面，住建委可能看到了近期由于供應(yīng)減少而出現(xiàn)的新房庫存低點，從而加快了預(yù)售證的審批速度。
?由于新盤供應(yīng)量增加，北京樓市庫存相比5月份的低點有所反彈。中原地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，北京可售住宅庫存套數(shù)為65802套，相比5月2日的低點60674套，增加了5100多套，庫存上漲比例達到8.6%。
?亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份北京預(yù)計將有25個項目開盤入市，包括10個純新盤，以及15個老項目后期。
??與此同時，6月份新開樓盤在價格整體保持穩(wěn)定的同時，也或多或少地出現(xiàn)了價格上調(diào)的趨勢。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，房山、通州、大興、昌平、順義這五大新城的新開項目售價已經(jīng)突破了2萬元/平方米，紛紛觸及區(qū)域歷史高價。上述營銷總監(jiān)認為，隨著之前積壓的待取證項目開始逐漸入市，市場供需矛盾在一定程度上得以緩解�！胺科笕甑匿N售目標(biāo)在年初時就已制訂，每年的傳統(tǒng)銷售旺季都是重要的銷售節(jié)點，該推盤的時候還得推。”
??樓市前景存變數(shù)
??盡管最近北京樓市庫存有所增加，但消化時間仍然較短，樓市可謂是量價齊升，大部分入市項目的去化率都高達八成以上，部分剛需項目甫一入市即被搶購一空。
?據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月單月北京新建住宅中現(xiàn)房占比為28.5%，這也是近幾年現(xiàn)房占比首次接近三成，此前，這一比例一直維持在20%左右。而由于現(xiàn)房比例增加，今年第二季度，北京新房均價達到了22843元/平方米，比一季度的21458元/平方米有所上漲。
??然而，日前出現(xiàn)的“錢荒”對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期或?qū)a(chǎn)生較大影響。記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，今年下半年樓市的走勢難以預(yù)測，主要原因是政策存在變數(shù)，尤其是貨幣政策的調(diào)整，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響不可小覷。
??張大偉表示，影響下半年樓市的最大變量是資金情況，銀行間市場缺錢，央行沒有釋放更多的流動性，暗示中國貨幣政策已開始由數(shù)量調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，貨幣政策已經(jīng)由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊。
?上述房企營銷總監(jiān)則表示，北京的限價政策今年退出的可能性比較小，加之流動性收緊，下半年樓市存在變數(shù)。
?4月份以來，北京土地市場十分火熱，多塊土地以高溢價被房企拿下。但最近北京出讓的石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)地塊的報價熱度明顯降低，10.4億元的底價，至今接受的3家報價中，最高報價為14.5億元。而4月份，該區(qū)域一地塊曾創(chuàng)下174%的高溢價率。
?“房企應(yīng)當(dāng)意識到流動性收緊對行業(yè)的影響。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，尤其是那些高度依賴信托、理財產(chǎn)品融資的中小房企，銀行清理表外業(yè)務(wù)對其資金鏈將是考驗。對于這些房企來說，下半年應(yīng)積極推盤，盡快回籠資金，應(yīng)對可能到來的資本收縮。
??從近幾個月各個信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，大部分都投向中小開發(fā)商位于二三線城市的住宅類項目，融資額大多在5億元以內(nèi)。
??陳晟表示，與以往相比，對于房企來說，雖然不少房企仍然保持擴張的速度，但是在戰(zhàn)略上，對進入的城市以及選擇的業(yè)態(tài)更加謹慎，目前來看，回歸一二線城市已成為開發(fā)商的共識。
編輯：閆磊
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