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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道：過(guò)去10年除了2004年下半年至2005年上半年、2008年下半年至2009年上半年以及2011年下半年至2012年上半年等時(shí)期住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過(guò)短暫回調(diào)外其他時(shí)期房?jī)r(jià)都一直保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。盡管根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果顯示全國(guó)住房?jī)r(jià)格過(guò)去十年僅僅翻了一倍但由于住房的異質(zhì)性實(shí)際住房?jī)r(jià)格上漲幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)官方數(shù)據(jù)。不過(guò)即便是10年翻一倍的房?jī)r(jià)漲幅也意味著樓市投資回報(bào)率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)勝通貨膨脹和債市而且也遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)勝股市和大宗商品市場(chǎng)這使得社會(huì)資金在2012年下半年以來(lái)再次集中涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　長(zhǎng)效機(jī)制要具有可置信性

　　很明顯2003年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲主要受到上世紀(jì)80年代初“嬰兒潮”一代置業(yè)成家以及農(nóng)村人口向城市加速轉(zhuǎn)移帶來(lái)的剛性需求的支撐。剛性需求的膨脹逐漸推升起房?jī)r(jià)上升的大浪投機(jī)性需求隨之跟進(jìn)鼓吹起樓市泡沫而且浪越大泡沫越大。但隨著樓市泡沫膨脹房?jī)r(jià)逐漸脫離剛性需求者的承受能力從而使得大浪最終會(huì)消退而大浪一旦消退泡沫也將破滅。隨著2015年前后人口老齡化和資本可兌換時(shí)代的到來(lái)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩房?jī)r(jià)就可能會(huì)面臨持續(xù)回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這種情形下建立樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)已經(jīng)不是控制當(dāng)前階段房?jī)r(jià)新一輪快速上漲也不是在未來(lái)再次出現(xiàn)樓市持續(xù)回調(diào)時(shí)再次積極救市而是要確保樓市政策的可置信性給予投資者一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期削弱投機(jī)型需求的動(dòng)力使房?jī)r(jià)回歸其長(zhǎng)期合理中樞水平。畢竟一旦投資者預(yù)期緊縮性樓市調(diào)控政策最終會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的持續(xù)下跌而取消甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳し績(jī)r(jià)上漲的政策緊縮性調(diào)控政策就變得不具有可置信性。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱問(wèn)題比較嚴(yán)重樓市政策一旦變得不具有可置信性即便政府本來(lái)是想使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低房?jī)r(jià)均衡狀態(tài)但卻最終得到一個(gè)高房?jī)r(jià)均衡狀態(tài)的結(jié)果。

　　在過(guò)去10年中房貸首付比例、土地出讓金首次繳納比例、住房營(yíng)業(yè)稅免征期限、住房貸款利率等都隨著住房?jī)r(jià)格的漲跌而調(diào)高或調(diào)低這無(wú)疑使得投資者確信政府為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及維護(hù)土地財(cái)政體制并不希望房?jī)r(jià)下跌。在樓市剛性需求并沒(méi)有釋放殆盡的情況下投資者顯然可以放心大膽地投資樓市以攫取高額收益了。更何況由于政府掌握著土地、電力、煤炭、石油、國(guó)有企業(yè)等大量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)足以控制樓市甚至整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)投資者所需做的不是主動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行判斷而是準(zhǔn)確揣摩政府意圖或者政府對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷。既然政府政策意圖對(duì)投資者具有決定意義的影響政府所要建立的樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制就應(yīng)該真正體現(xiàn)政府意圖并且一以貫之地執(zhí)行下去使其具有可置信性這才能避免樓市大起大落保持樓市合理平穩(wěn)發(fā)展。

　　長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)取代”

　　毫無(wú)疑問(wèn)政府既然為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而寧可犧牲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯然也不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)作用而任由地產(chǎn)泡沫膨脹從而使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式長(zhǎng)期得不到轉(zhuǎn)變�，F(xiàn)階段政府顯然是要果斷祭出樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。既然是一種長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制就應(yīng)該具有長(zhǎng)期性、一致性和可置信性消除政策上的短視性、隨機(jī)性和欺騙性避免樓市調(diào)控政策的朝令夕改以及政令不行。為此樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)取代”:一是房產(chǎn)稅取代限購(gòu)令;二是競(jìng)爭(zhēng)性土地供應(yīng)取代壟斷性土地供應(yīng);三是市場(chǎng)化調(diào)控取代行政性調(diào)控。

　　首先盡快將房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至全國(guó)且房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大要與取消限購(gòu)令同步推進(jìn)。住房限購(gòu)令與放松管制取向改革是背道而馳的且推出伊始就被投資者預(yù)期為一種短期政策。在房?jī)r(jià)最終會(huì)因限購(gòu)令的取消而再次上漲的預(yù)期作用下限購(gòu)令效果并不盡如人意更何況限購(gòu)令還被投資者通過(guò)離婚、借用他人名義購(gòu)房等方式規(guī)避帶來(lái)許多社會(huì)問(wèn)題。而房產(chǎn)稅的征收可以有效化解土地財(cái)政體制下地方政府試圖通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)來(lái)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。在拓展地方政府稅收來(lái)源的同時(shí)還把地方政府引導(dǎo)到著力加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)上來(lái)。盡管房產(chǎn)稅具體規(guī)定由地方政府制定但中央政府應(yīng)在稅率、征收范圍等方面做到全國(guó)統(tǒng)一并且要求地方政府不得隨意調(diào)整房產(chǎn)稅條款以避免不同城市樓市的冷熱不均。

　　其次盡快在全國(guó)范圍內(nèi)推出集體土地流轉(zhuǎn)制度擇機(jī)賦予農(nóng)民土地永佃權(quán)同時(shí)根據(jù)住房需求情況而不是土地價(jià)格情況分批次集中土地打破土地市場(chǎng)上的政府壟斷。如果地方政府還繼續(xù)壟斷土地供應(yīng)那么他們將繼續(xù)通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量方式來(lái)操縱土地價(jià)格。且在土地財(cái)政體制之下地方政府也有很強(qiáng)的意愿推高土地價(jià)格。因此應(yīng)當(dāng)盡快推出集體土地流轉(zhuǎn)制度賦予農(nóng)民土地永佃權(quán)同時(shí)根據(jù)住房需求情況和“占一補(bǔ)一”土地政策要求敞開(kāi)口子大量供應(yīng)土地并建立土地二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)制度打破土地市場(chǎng)上地方政府壟斷土地供應(yīng)的格局讓市場(chǎng)力量在土地市場(chǎng)上發(fā)揮主導(dǎo)作用。

　　最后明確樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的間接調(diào)控不再實(shí)施限購(gòu)令、限貸令、房貸首付比例調(diào)整等非市場(chǎng)化的手段。這就是說(shuō)政府應(yīng)該明確表示土地政策、房貸政策、地產(chǎn)稅收政策等不會(huì)隨著房?jī)r(jià)漲跌而調(diào)整而且要果斷放開(kāi)住房貸款利率管制以及保持保障性住房開(kāi)發(fā)力度讓投資者明確認(rèn)識(shí)到政府不會(huì)因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整而再次采取行政性手段救市且政策將是一以貫之的不會(huì)再因?yàn)闃鞘械恼{(diào)整而朝令夕改。要讓投資者相信政府不再會(huì)為投資者的決策失誤買單投資者應(yīng)當(dāng)為其投資決策風(fēng)險(xiǎn)自行承擔(dān)責(zé)任以期消除投資者在樓市上的冒進(jìn)行為。這樣一來(lái)樓市將逐步回歸其長(zhǎng)期合理中樞水平附近。