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一線城市樓市政策從緊 龍頭房企重燃拿地?zé)崆?!--/title-->
2013-11-15 09:27 來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 說(shuō)兩句 分享到：
央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道：近日有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已考慮將“公租房并軌”作為調(diào)整現(xiàn)有住房供應(yīng)體系的突破口，擇時(shí)取消經(jīng)濟(jì)適用房。之后江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障處負(fù)責(zé)人澄清江蘇省尚未得到正式通知，經(jīng)濟(jì)適用房目前來(lái)看尚不會(huì)取消。一時(shí)，有關(guān)“三房”并軌的設(shè)想再一次引發(fā)廣泛關(guān)注。
所謂“三房”并軌，指的是打破現(xiàn)行政策，將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃住房整合在一起，統(tǒng)一歸類為保障性住房，變分類供應(yīng)為一體操作。
“從當(dāng)前情況來(lái)看，國(guó)家短期內(nèi)不會(huì)拿出‘三房’并軌的具體方案，可能在保障房供應(yīng)的種類比例上做調(diào)整，將推出更多容易見效的保障房種類，不過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房的概念可能會(huì)弱化�！苯煌ㄣy行金融研究中心房地產(chǎn)業(yè)資深研究員夏丹在接受記者采訪時(shí)表示。
“對(duì)于取消經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)內(nèi)主要有兩方面的考慮�！毕牡ぶ赋觯瑥墓芾矸矫鎭�(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房推出后流于形式，并沒有很好地惠及應(yīng)得到保障的人群，而更多地落入政府有“關(guān)系”的部門家屬中;從供給方面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件過(guò)于苛刻，更貼近于“棚改戶”群體，而真正滿足條件的人群往往無(wú)法申請(qǐng)到。
“國(guó)內(nèi)極少數(shù)城市調(diào)整保障房種類和布局，取消了經(jīng)適房，一些地區(qū)在經(jīng)適房分配和使用中出現(xiàn)了一些問題，但不能因此將經(jīng)適房全盤推翻。” 江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障處處長(zhǎng)曹云華說(shuō)，從江蘇的實(shí)際情況看，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)解決中等偏下收入家庭改善住房條件起到了很好的支持作用，讓他們通過(guò)一兩代人的努力，擁有自己的住房。
據(jù)悉，上海、合肥、石家莊等多個(gè)城市開展了“公租房并軌”試點(diǎn)，山東省煙臺(tái)市更是率先試水“經(jīng)適房和廉租房并軌”，擬于明年推出“三房合一”的試點(diǎn)。
“目前保障房名目繁多，確實(shí)可以考慮并軌，但租的和銷售的保障房是否能并在一起情況卻比較復(fù)雜，應(yīng)該慎重�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示。
顧云昌指出，公租房和廉租房完全可以并軌，經(jīng)濟(jì)適用房并軌比較復(fù)雜，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是供銷售的保障房，從中央的政策來(lái)看，盡管提出以公租房為主，但是并不意味著銷售保障房以后就沒有了，這是地方上根據(jù)自己情況制定的。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“減少經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)性商品房等產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量，也是確保住房保障、防止福利陷阱的有效手段�！�
住建部曾于2006年表示，經(jīng)濟(jì)適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租賃經(jīng)濟(jì)適用房將是未來(lái)發(fā)展方向。今年“兩會(huì)”期間，鄭州市宣布實(shí)施保障房“三房合一”，同時(shí)，河南全省將在2014年底全部取消經(jīng)適房。住建部部長(zhǎng)姜偉新回應(yīng)指出，鄭州“三房合一”符合中央政策，其模式應(yīng)鼓勵(lì)，并強(qiáng)調(diào)“經(jīng)適房各個(gè)地方可根據(jù)自身情況建設(shè)和分配，也允許適時(shí)取消�！�
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房能否大規(guī)模地取消還很難說(shuō)。經(jīng)濟(jì)適用房資金回籠快，而租賃性住房需要政府長(zhǎng)期持有，投入過(guò)大。
“住房保障的關(guān)鍵詞在于‘住有所居’，所以從這個(gè)角度來(lái)看，保障房的供應(yīng)從租賃房和限價(jià)產(chǎn)權(quán)房?jī)蓚�(gè)方面都會(huì)有所加強(qiáng)�！毕牡ふf(shuō)。
今年以來(lái)，北京豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。統(tǒng)計(jì)顯示，第三季度北京高端商品住宅市場(chǎng)成交面積為246379.79平方米，環(huán)比上漲3.14%;成交均價(jià)為49923.01元/平方米，比上季度上升9.64%，比去年同期增長(zhǎng)16.1%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，豪宅熱賣與樓市整體升溫息息相關(guān)，但一些優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)項(xiàng)目加大市場(chǎng)供應(yīng)也是豪宅市場(chǎng)升溫的重要原因之一。
事實(shí)上，隨著市場(chǎng)行情向好，不少高端項(xiàng)目也改變推盤策略，加大單次項(xiàng)目推盤量。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前有超過(guò)10個(gè)豪宅項(xiàng)目計(jì)劃于今年底開盤，其中，鴻坤花語(yǔ)墅、望京金茂府、西山壹號(hào)院等項(xiàng)目都表示近期將有推盤計(jì)劃。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，如果供應(yīng)量保持相對(duì)充沛，四季度豪宅市場(chǎng)銷量保持相對(duì)高位運(yùn)行的概率也將增大。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，受調(diào)控政策影響，目前別墅市場(chǎng)當(dāng)中的購(gòu)買主力為自住型客群。這部分高端置業(yè)人群的置業(yè)成本增加，一定程度上促使“一步到位”訴求增多。對(duì)于這部分中堅(jiān)客群來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的別墅項(xiàng)目交通成本較高，雖然售價(jià)相對(duì)低廉，但多不會(huì)作為第一居所的選擇，而部分城區(qū)別墅或超大戶型產(chǎn)品，由于單價(jià)或總價(jià)過(guò)高也多不會(huì)被列入考慮范圍。而城市核心區(qū)一些交通便利、配套成熟，低容積率、而且具備特色功能設(shè)計(jì)的豪宅產(chǎn)品則成為他們的首選。
一位豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，目前北京東三環(huán)周邊二手房，如棗營(yíng)北里等20世紀(jì)八十年代建造的老房子，售價(jià)在每平方米4.2萬(wàn)元-4.5萬(wàn)元，農(nóng)展館地王剔除10%的公建，其實(shí)這塊地的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到8萬(wàn)元/平方米，要入市絕對(duì)不會(huì)低于16萬(wàn)元/平方米。
以同樣坐落于三環(huán)附近的豪宅項(xiàng)目——鴻坤花語(yǔ)墅為例，擁有著與農(nóng)展館地塊相似的絕版地段優(yōu)勢(shì)，如今成交價(jià)卻停留在10萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。而這樣的“國(guó)貿(mào)豪宅”也絕非簡(jiǎn)單的“東三環(huán)住宅”可比。
專家指出，按照北京市土地供應(yīng)計(jì)劃，北京東三環(huán)區(qū)域，未來(lái)土地供應(yīng)幾乎為零，稀缺性極強(qiáng)，高端住宅項(xiàng)目的升值空間還非常大。
北京核心區(qū)豪宅價(jià)格飆升
分析人士表示，四季度豪宅市場(chǎng)銷量保持相對(duì)高位運(yùn)行概率將增大
樓市成交量下滑難擋房企拿地?zé)崆?/STRONG>
專家稱，各地頻繁出現(xiàn)“地王”意味著市場(chǎng)定價(jià)權(quán)將完全掌握在開發(fā)商手中
“‘金九銀十’在2013年可以說(shuō)是‘銀九金十’，今年樓市整體成色僅次于2009年。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受記者采訪時(shí)表示，“11月市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)沖高回落的變化，主要原因一是政策收緊，影響了主要城市的供應(yīng)量，也對(duì)部分需求有影響;二是大部分房企年度任務(wù)已經(jīng)完成，供應(yīng)不積極。”
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周全國(guó)主要的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到61197套，成交量連續(xù)5周突破6萬(wàn)套，但上周成交量相比10月有所回落。分城市來(lái)看，一線城市成交量與上周基本持平，二線、三四線城市則分別下降20%和15%。
需要注意的是，住宅成交量的下滑卻擋不住開發(fā)商拿地的熱情。
據(jù)悉，在上周，各知名房企集中在一線城市購(gòu)置土地。其中，因北京近期自住型商品房用地將集中上市，為了補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，開發(fā)商積極競(jìng)爭(zhēng)保障房和自住型商品房配建面積。保利、首開、中鐵、北京城建、旭輝等知名房企均有斬獲，8宗地塊總成交金額高達(dá)87.69億元;上海閔行虹橋商務(wù)區(qū)最后兩宗地塊，分別由旭輝、福建中駿聯(lián)合體競(jìng)得;天津北站附近商住地由房信集團(tuán)32.5億元攬得。
張大偉表示，從當(dāng)前情況來(lái)看，整體上房企銷售任務(wù)完成得非常好，在四季度的最后幾個(gè)月將追求高利潤(rùn)，而且很可能會(huì)惜售。此外，各地頻繁出現(xiàn)“地王”意味著市場(chǎng)定價(jià)權(quán)將完全掌握在開發(fā)商手中。“因此購(gòu)房者很可能恐慌性入市，特別是今年的‘金九銀十’處于政策的空窗期�！�
易居克而瑞分析師范宏華指出，“銀十”階段，絕大多數(shù)房企同比去年均取得了明顯的業(yè)績(jī)突破，部分企業(yè)更是早早完成了年度銷售目標(biāo)。在這個(gè)情況下，部分企業(yè)選擇加速銷售力度以達(dá)到年末沖量的目的，而另一些企業(yè)則相對(duì)求穩(wěn)，放緩銷售力度，為來(lái)年銷售做更充足的準(zhǔn)備。
近日，繼北京、深圳政策收緊之后，上海出臺(tái)“滬七條”，從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上，非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限從1年延長(zhǎng)至2年。此前有專家分析稱，目前新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市已經(jīng)達(dá)到了15個(gè)，這15個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無(wú)望。專家預(yù)計(jì)在北滬深三個(gè)城市出臺(tái)限價(jià)政策后，廣州等一線城市也會(huì)收緊政策。
編輯：張英
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