房產稅離我們還有多遠
2013-11-22 09:03 來源：河南日報 說兩句 分享到：
黨的十八屆三中全會關鍵詞·房地產稅
黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出：“加快房地產稅立法并適時推進改革�！�
從試點到立法
關于房產稅的話題，時間上可以說不短了，但真正發(fā)酵是在最近幾年。
1986年10月，《房產稅暫行條例》頒布實施，該條例規(guī)定對家庭住宅免征房產稅。
2010年7月，財政部宣布房產稅試點將于2012年開始推行。
2011年1月，上海開展對部分個人住房征收房產稅試點，適用稅率暫定為0.6%。征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。
2011年1月，重慶啟動房產稅改革試點，征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房。
2012年12月，住建部部長姜偉新表示，正在研究房產稅試點，2013年將繼續(xù)推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設、編制實施好住房發(fā)展和建設規(guī)劃。
2013年5月，國土資源部副部長胡存智表示，預計2014年6月底前出臺不動產登記條例。條例出臺后，全面征房產稅技術條件基本具備。
2013年11月，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重，加快房地產稅立法并適時推進改革。
一時間，房產稅再次引發(fā)人們關注。
滬、渝試點房產稅雖然目前房產稅的立法還沒有出臺，但國內試點征收房產稅的城市已有上海和重慶兩地。其房產稅都是在扣除免稅面積后再進行計算。
按照上海當?shù)匾?guī)定，家庭住房人均如果不超過60平方米，就免征所得稅。比如以常見的3口之家為例，如果現(xiàn)有住房不超過180平方米，這就意味著不用交房產稅。
如果參考上海的稅政計算方法，同樣是3口之家，在鄭州市鄭東新區(qū)一套280平方米的復式房，假如市場交易每平方米單價為1.2萬元，那可能就要每年繳一次稅了。計算方式：（280-60×3）×12000（單價）×0.7（稅基系數(shù)）×0.4%（稅率）=3360元。如果家庭有多套房，計算方法很簡單——幾套房面積相加抵扣人均免稅面積即可。
在試點城市重慶，對于別墅豪宅，房產稅的征收則高于一般往房。重慶一般住房稅率為0.5%，豪宅則在1%～1.2%。
參照重慶的稅政計算辦法，假如在鄭州經濟開發(fā)區(qū)有套700平方米的別墅，家庭豪宅免稅面積為200平方米，最高稅率1.2%，那么這套別墅每年要繳房產稅：（700-200）×17000（評估單價）×1.2%（稅率）=102000元。
如何定義豪宅？通常情況下要考量諸多因素，如獨棟、聯(lián)排、多層，面積、地段、建材（外立面）、采光（樓距、容積率）、價值等。
獨棟、聯(lián)排別墅很容易識別。一些小區(qū)內的7層以內的大面積復式房，樓距寬，車位配備比超過1∶1，綠化、安保講究，這類住房一般稱高檔住房，也屬于廣義的豪宅。
重慶市規(guī)定，獨棟商品住宅和高檔住房，建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以上的均為豪宅。
上海市對豪宅征稅沒有重慶高，稅率為0.6%。
以上僅僅是參考上海和重慶試點稅政計算的結果。房產稅到底征收多少，取決于未來的房產稅法。
杭州方案懸而未決
上海和重慶屬一線城市，對二、三線城市來說，假如征收房產稅標準會是什么樣子？二線城市杭州一度醞釀其征收模式。
據(jù)悉，按照方案，杭州采用對增量房屋征收房產稅的模式，以家庭為單位綜合計征，免征面積為人均60平方米。稅率分為兩檔，對普通住宅，以交易價格4%的稅率征收；對于非普通住宅，以交易價格8%的稅率征收。
杭州一位參與政策討論的知情人士透露，簡單地說，如果在開征之后不買房，原有的房產就不征稅；但如果開征之后買房，需要征收房產稅。在劃定免征面積時，要計算以前擁有房產的面積，然后再確定應繳的房產稅稅額。
據(jù)此解讀，雖然方案是對增量住房征收，但在人均免征面積的劃定和認定上，已經涉及“存量”，即已有的房產。
照此方案，在對新購住房征收房產稅過程中，對免征面積的認定將包含同一產權人名下的存量住宅面積，而后對超出面積部分按規(guī)定征收房產稅。
不過，盡管杭州方案在一定層面取得了共識，但最終沒有實施。
據(jù)悉，國務院提出要求，在繼續(xù)完善杭州方案的同時，房產稅試點征收擴容的方式，要采用“集中批準一批”的方式，而不宜采用單個會簽、單個批準的方式。
“試點城市肯定會更多鋪開�！焙贾荼镜匾晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a專家說。
網絡版本不靠譜
其實早在今年年初，網上就盛傳“房產稅開征最新消息”，據(jù)稱“2014年1月1日起，對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%～3%的房產稅，且沒有減除額”。
不僅如此，“消息”還詳細設定了全國住房信息聯(lián)網的時間表：
2013年12月31日以前，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)，不得以任何借口推延。
此“消息”放出后，一片嘩然，甚至連專家也出面點評。中山大學稅收研究中心主任楊衛(wèi)華教授認為，“消息”的說法不夠穩(wěn)妥，稅率太高，此等說法更像是一種討論的意見，
而不是要出臺的政策。而且他認為，在沒有總結試點經驗之前，倉促出臺房產稅政策不現(xiàn)實。
財政部財政科學研究所研究員張鵬認為，這個版本的設置一看就比較外行，首先是稅率過高、不現(xiàn)實。他還認為，“消息”混淆了住房交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。
后來有人核實“消息”來源，可能是來自某經濟專業(yè)報紙地產版，該版刊登了該報下屬研究院房地產研究中心的一份《關于堅決變革房地產制度的建議》。文中提出，限購政策應該退出，由稅收手段代替，此外還給出有關配套政策、有關公務員住房等建議。此文經過網絡多番傳播，走樣成為了所謂的“房產稅開征最新消息”。
開征房產稅近期不可能
房產稅何時會開征？又會帶來哪些影響？專家們各有看法。
知名財經評論家鄭榮華指出，房產稅的推行從稅收制度上一定會執(zhí)行累進稅制度，也就是說，分產品、數(shù)量、價值與實際功能需求進行不同的征稅。因此對高端住宅與投資性需求的兩類來說是一個嚴厲的打擊，而對剛性需求來說影響不大，甚至還能刺激剛性需求市場。
鄭榮華說，房產稅的推行對房地產市場也必然會產生影響，但這影響僅局限于結構性的影響。對整個市場并不能起到大家認為的拐點效應。
“我國土地在建設和銷售過程中，已經交了很多稅，再征稅有重復征稅的嫌疑�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缯J為，解決問題的唯一辦法是，建立房地產法律制度體系，在立法基礎上，再開展房地產稅制綜合改革。
秦虹認為，如果希望通過房地產相關稅收去調控整個市場，需要制訂一個疏堵結合的稅制方案，而不僅是一個針對保有環(huán)節(jié)開征的房產稅種。他說，由于法律和現(xiàn)實操作上的障礙，房產稅短期內難以開征。
財政部財政科學研究所所長、中國財政學會副會長兼秘書長賈康認為，長期來看，“房產稅”立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設計和積極立法時，
允許摸著石頭過河，在肯定上海、重慶試點的前提下，形成某些基本共識后逐漸往前推，未來有條件時，制定相關法律。”
河南省會開征房產稅嗎？
河南省商業(yè)經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為，短期內，鄭州開征房產稅的可能性不大。
宋向清說，一線城市和準備較為充分的二、三線城市可能成為下一批房產稅改革的試點城市。（記者 楊萬東）
編輯：牛閃閃
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