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自住商品房資格申請(qǐng)緣何火熱—不搶？白不搶！
2013-12-09 09:04 來(lái)源：北京晚報(bào) 說(shuō)兩句 分享到：
央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)北京晚報(bào)報(bào)道：3天，8萬(wàn)戶……
自住型商品住房項(xiàng)目“御景灣”申請(qǐng)登記不到一周的時(shí)間，就點(diǎn)燃了京城對(duì)于自住商品房的無(wú)限遐想。據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商公布數(shù)據(jù)，申請(qǐng)前三天時(shí)間，便有超過(guò)10萬(wàn)個(gè)家庭注冊(cè)，近8萬(wàn)家庭登記成功。由于申請(qǐng)者過(guò)于火爆的熱情，申請(qǐng)的網(wǎng)站甚至幾度陷入癱瘓。
公眾熱情的背后，是無(wú)法改變的事實(shí)——約2000套房源無(wú)法滿足所有申請(qǐng)者;項(xiàng)目處在東五環(huán)外，顯然也不適合所有申請(qǐng)者。
那么，申請(qǐng)者的熱情到底從何而來(lái)?答好下面幾個(gè)問(wèn)題，自然能夠得到答案。
【探訪】
京城
最“熱”荒地……
數(shù)萬(wàn)人競(jìng)爭(zhēng)的“自住房”，如今到底是什么模樣?昨日，記者按圖索驥，找到了“御景灣”所在地塊，只不過(guò)這里仍是一片荒蕪，堪稱京城最“熱”荒地。
“御景灣”所在的豆各莊地塊，距離東五環(huán)及京哈高速不足一公里。通往地塊的道路不算平坦，道路兩邊也沒(méi)有什么商業(yè)配套的設(shè)施，只有些許小飯館和小門(mén)臉還在經(jīng)營(yíng)中。
也許是這里受到了太多關(guān)注，雖然工地還沒(méi)有太多開(kāi)工的跡象，但已開(kāi)始修建圍擋。被一片土黃覆蓋的工地上，部分地區(qū)畫(huà)上了白線，不知是否是開(kāi)挖地基的標(biāo)記。
由豆各莊地塊向南，是附近最大的社區(qū)之一——富力又一城。這里的配套設(shè)施明顯更為齊備，房?jī)r(jià)已達(dá)到3萬(wàn)元每平方米。
圍繞豆各莊地塊周邊的地區(qū)，還有京城雅居、朝豐家園等多個(gè)社區(qū)，由于環(huán)境、房屋質(zhì)量不同，各個(gè)社區(qū)的二手房?jī)r(jià)均不同，最低房?jī)r(jià)僅有2萬(wàn)2千元左右，而最高報(bào)價(jià)則達(dá)到3萬(wàn)1。
自住房開(kāi)始申請(qǐng)，給周邊房市帶來(lái)了影響。一位中介表示，自住房銷售消息發(fā)布后，來(lái)附近看房的多，但真正交易的少，不少人還是專程來(lái)了解周邊房?jī)r(jià)真實(shí)情況，以比較自住房是否實(shí)惠。不過(guò)也有中介工作人員表示，自住房的建設(shè)，最終會(huì)提升周邊房?jī)r(jià)的總體水平：“人多了，周邊設(shè)施都要提升。而且這是恒大在北京的面子工程，肯定質(zhì)量要好�！�
誰(shuí)在申請(qǐng)自住商品房?
答案：所有人，大多數(shù)只是分母
2013年落實(shí)2萬(wàn)套自住房土地供應(yīng)，明年再供應(yīng)5萬(wàn)套，因此申請(qǐng)者不用扎堆申請(qǐng)……“御景灣”項(xiàng)目申請(qǐng)火爆的消息一出，便有專家如此解讀。
然而“安慰”性的解讀，其效果遠(yuǎn)沒(méi)有“比周邊商品房便宜30%”這一魔咒來(lái)得劇烈——2000套房，8萬(wàn)戶申請(qǐng)者意味著1比40的中簽率，如果在未來(lái)一周內(nèi)，申請(qǐng)者繼續(xù)增多，那么自住房中簽概率將直逼機(jī)動(dòng)車搖號(hào)——何況只搖一次。
眾多的申請(qǐng)者，源于自住商品房的低門(mén)檻，按照自住商品房相關(guān)規(guī)定，京城擁有購(gòu)房資格的所有人，都有資格申請(qǐng)自住商品房。這其中遠(yuǎn)不只是亟須購(gòu)房安家的無(wú)房戶，還包括擁有一套住房仍能購(gòu)買(mǎi)二套住房的京籍戶，父母擁有多套住房的無(wú)房成年子女等等……
亦有一個(gè)巨大的群體在期盼自住房，遵照相關(guān)規(guī)定，保障房輪候家庭、京籍無(wú)房家庭(含年滿25周歲的單身無(wú)房戶)均可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)自住商品房。根據(jù)北京市住建委官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，截至12月3日，北京市擁有經(jīng)濟(jì)適用住房輪候資格的備案戶為94094戶，限價(jià)商品住房(兩限房)備案為203987戶，光解決這些人的住房，就需要150個(gè)“御景灣”。
買(mǎi)到自住房有啥好處?
答案：如房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，收益將近百萬(wàn)
無(wú)利不起早，十萬(wàn)戶家庭搶2000套自住房，利益的因素必不可少。除了“比周邊商品房便宜30%”，自住商品房還有更大的投資價(jià)值，一算便知。
以“御景灣”項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目所處東五環(huán)外豆各莊地塊，已有多處商品房小區(qū)，目前二手房售價(jià)2.4萬(wàn)至3萬(wàn)元不等。取其中間價(jià)位2.8萬(wàn)元，這一價(jià)格就比“御景灣”的2.2萬(wàn)元單價(jià)高出約30%。
據(jù)開(kāi)發(fā)商透露的資料，“御景灣”以90平方米兩居戶型為主，假設(shè)申請(qǐng)者“張三”有幸購(gòu)得該戶型房產(chǎn)，其房屋總價(jià)約為198萬(wàn)。
按照30%的首付款比例，張三需要付出60萬(wàn)的首付款，并通過(guò)“公積金+商貸”的組合貸的方式獲得30年期貸款，月付7738.57元利息。
按照3年建設(shè)期、5年持有期計(jì)算，張三在購(gòu)買(mǎi)“御景灣”8年后，能夠保證獲得售房資格。假設(shè)北京市房?jī)r(jià)以每年5%的速度上升，8年后“御景灣”的周邊房?jī)r(jià)，估計(jì)將升至4.2萬(wàn)每平方米。
這就意味著，張三通過(guò)60萬(wàn)首付購(gòu)得的自住商品房，8年后將價(jià)值378萬(wàn)。此時(shí)如果將該房產(chǎn)賣(mài)出，除需要繳納54萬(wàn)的收益差價(jià)款和補(bǔ)足貸款，可獲得近百萬(wàn)的凈收益。如果京城房?jī)r(jià)升速超過(guò)預(yù)期，張三的收益還會(huì)更大。
說(shuō)白了，買(mǎi)到一套自住商品房，等于每年增加十萬(wàn)凈收入。如此“便宜”，誰(shuí)不愿占?
優(yōu)先戶真買(mǎi)得起自住房?
答案：悖論仍無(wú)解，你懂的
自住房申請(qǐng)規(guī)則中，有一則暗藏的“悖論”，很少被人提及——享有優(yōu)先購(gòu)房資格的保障房輪候家庭，真的買(mǎi)得起自住商品房么?
想要搞清這個(gè)問(wèn)題，還要算上一筆賬。假設(shè)輪候家庭購(gòu)房上限是家庭的總資產(chǎn)加上收入水平所確定的最高貸款額度。那么以三口之家的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)戶為例，以《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)的通知》計(jì)，三口之家的家庭總資產(chǎn)凈值不應(yīng)超過(guò)36萬(wàn)元，年收入則低于45300元。
按照銀行相關(guān)規(guī)定，貸款人貸款月還款必須控制在收入的50%以下，這也就意味著，三口之家的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)戶，最高可承受的月還款額約為1900元，對(duì)應(yīng)30年期公積金貸款，可貸款額度不足38萬(wàn)元。換言之，就算其“傾家蕩產(chǎn)”買(mǎi)自住房，最高可承受的房?jī)r(jià)也不到80萬(wàn)元。
即便用標(biāo)準(zhǔn)最高的兩限房四口及以上家庭進(jìn)行以上計(jì)算，其可承受的最高房?jī)r(jià)，也不過(guò)176萬(wàn)元，仍不足以購(gòu)買(mǎi)“御景灣”90平方米戶型。
那么，到底是有關(guān)部門(mén)搞了烏龍，還是優(yōu)先戶們都能“無(wú)中生有”?這一問(wèn)題的懸念，還要等到自住商品房真正銷售時(shí)，才能最終揭曉。
【自述】
“跟汽車搖號(hào)一樣，干嗎不試試?”
武穆(化名，自住房申請(qǐng)者，單身無(wú)房，父母有房)：說(shuō)真的我不是太想買(mǎi)這個(gè)房子，都是朋友“攛掇”的，老說(shuō)你有申請(qǐng)資格，干嗎不試試?所以就申請(qǐng)一個(gè)吧，現(xiàn)在剛是網(wǎng)上申請(qǐng)，是不是還得現(xiàn)場(chǎng)交材料啊?到時(shí)候我去不去就再說(shuō)吧。
不過(guò)我確實(shí)有優(yōu)先資格，雖然爸媽有房子，我也有地方住，但我屬于京籍無(wú)房戶，而且我還申請(qǐng)著保障房呢，符合優(yōu)先條件，我估計(jì)符合優(yōu)先條件的人非常多，如果這些人都是真想買(mǎi)的話，普通申請(qǐng)者肯定是沒(méi)什么機(jī)會(huì)的。這就跟保障房的搖號(hào)是一個(gè)道理，這點(diǎn)房子還不夠符合優(yōu)先條件的人分呢，普通申請(qǐng)者就是跟著起起哄，當(dāng)個(gè)分母。
這個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)的人多我覺(jué)得是必然的，一來(lái)這個(gè)是第一個(gè)項(xiàng)目，知名度很高——恒大么，足球踢得挺火的。我覺(jué)得第一個(gè)項(xiàng)目，質(zhì)量應(yīng)該比較過(guò)關(guān)，因?yàn)榇蠹叶级⒅茨兀詢r(jià)比估計(jì)高。二來(lái)這個(gè)陣勢(shì)比較嚇人，3天就8萬(wàn)戶申請(qǐng)到了，還有不少擠不進(jìn)來(lái)沒(méi)申請(qǐng)著的呢，跟汽車搖號(hào)一樣，都想著趕緊試試。還有就是我這種湊熱鬧的，以觀望為主。不是說(shuō)我肯定不買(mǎi)啊，我朋友就勸我一定要買(mǎi)，這不比買(mǎi)股票靠譜多了?
編輯：張英
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