【導(dǎo)讀】購房人通過中介買二手房，交完1萬元定金和6千元中介費后，才發(fā)現(xiàn)，房屋墻面有裂紋，而且是每面墻上都有，有些地方還有被涂抹過的痕跡。購房人怒斥中介、房主賣房時故意隱瞞實情，并要求解除合同。房主對此予以否認，并以購房人違約為由，拒絕退還定金�！短焯�315》本期聚焦：買了“問題”二手房，該怎么辦？

　　央廣網(wǎng)北京9月20日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近兩年，全國多地的二手房市場都出現(xiàn)升溫，但同時需要注意的是，隨著二手房市場的升溫，買家在成交中的話語權(quán)逐漸變?nèi)酰�再加上不少首次買房的購房者又缺乏防范風(fēng)險的經(jīng)驗和知識，二手房買賣引發(fā)的糾紛也在增加。

　　怎樣才能買到放心的二手房呢？今天，我們就通過關(guān)注一個實際案例，來詳細了解一下，買二手房時，該如何規(guī)避風(fēng)險，防止糾紛的發(fā)生。

　　市場上的二手房源交易信息大部分來自于房產(chǎn)中介，通過中介買房成為二手房購房人的首選。江蘇徐州購房人王先生購房經(jīng)驗不足，又想盡快買套房結(jié)婚，去年9月中旬，他委托當?shù)匾患曳慨a(chǎn)中介尋找房源，看過幾套房子后，9月下旬，他選定了一套位于徐州市新城區(qū)的一套125平米，房齡剛過5年的二手毛坯房。看房3次后，在中介的催促下，他在10月4號和房主代理人、以及中介簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。

　　王先生：前兩次我們?nèi)ブ皇强催@個房型，房屋質(zhì)量倒沒有太多的考慮，然后問了一下是不是學(xué)區(qū)房，只考慮到一些大的宏觀的東西。因為當時中介也說，他說來我們這邊掛的房屋，質(zhì)量肯定都是沒有問題的。因為我不太了解房屋中介或者他們拿房源到底是什么樣的狀況？然后我們認為他們推薦房子肯定質(zhì)量是沒有問題的。還有也去過一次，當時我和同事正好路過那里，因為當時有點意向，但是沒有確定想買。同事看了之后，他說房型也不錯、小區(qū)環(huán)境也不錯，從那時候我才覺得這個房子應(yīng)該不錯。實際上我們沒有這么著急，但是中介三番兩次的在催，他說房主那邊很著急賣，所以他就約了我們在10月4號左右，他說到時候直接就可以簽定房合同。我們到的時候大概是10點多鐘，我?guī)е�我爸媽先到房子去了，然后他又很著急，說她（房主）在中介等著。當時她不是房主本人，是房主委托了他的姐姐在那里。中介說她比較著急，一會兒要走，直接把我叫到中介去了。第一次買房，這方面確實一點經(jīng)驗也沒有，簽合同的時候確實也有點倉促。他說有事情，我說那去簽?zāi)莻�合同。當時約定了說過戶可能要在11月5號，簽完合同之后我就把定金就交付給了房主的代理人。

　　三方約定，在2015年11月5號辦理過戶手續(xù)，也就是在簽訂合同一個月后。據(jù)王先生介紹，把過戶時間放到一個月后，主要是因為買房的錢都放在理財賬戶里，一個月后才能取出。

　　王先生在交完定金和中介費后，沒過戶前，趁著國慶假期有空，就又帶著一位做家裝的朋友去看房，想讓對方早些拿出裝修設(shè)計方案。這位朋友仔細看過每間房后，說出的第一句話，出乎王先生意料，也頓時讓他因買到婚房而變得愉悅的心情瞬間跌落谷底。

　　王先生：在10月6、7號，因為有個朋友做裝修的，馬上就要過戶了嘛，我想讓他給我看一下做一下裝修，給出個圖。結(jié)果他一看，因為他經(jīng)常裝修，他看了這個房子就說這個房屋裂紋挺多的，你肯定沒有仔細看。然后他說會不會有質(zhì)量問題。他當時就給了一個提醒，說這種豎的裂紋應(yīng)該沒有太大問題，這也屬于一種房屋多年的表皮干裂，這個問題應(yīng)該不大。但是他發(fā)現(xiàn)墻角上面有涂抹的痕跡，另外墻角上面還有裂紋。然后我們就仔細一看，每個房間幾乎每面墻都有裂紋，而且最長的一個橫的裂紋大概有3米多。他說這個承重墻體、墻面多部位大概有幾十處不同程度的開裂，然后我們又在整個墻內(nèi)外都看了一下，包括北陽臺的外墻那邊也有一點開裂。他說這些應(yīng)該都比較嚴重，所以才開始重視這個事情。他考慮的是，你萬一以后裝修好了之后它依然有開裂，那也會有很大的問題。

　　房屋墻面有裂紋，但因為大部分被涂抹過，所以不易被發(fā)現(xiàn)，王先生告訴記者，他當時第一時間想到的是，房主和中介在賣房時故意隱瞞了實情，應(yīng)該馬上解除合同，但冷靜下來后，他又意識到，有裂紋不能說明房子就一定存在安全隱患。于是，他先給房主發(fā)了一條短信，讓對方先出具一份房屋質(zhì)量沒有問題的檢驗合格單，然后再繼續(xù)商討過戶問題。

　　王先生：我在手機上編輯了一個通知，我給寶泰房產(chǎn)發(fā)了一份，也給這個房主發(fā)了一份。我們當時提出一個要求，就是說你應(yīng)該在合理期間內(nèi)給我們一個權(quán)威機構(gòu)出具的房屋質(zhì)量合格報告，因為我們擔心的是房屋質(zhì)量問題，并且對這個房屋數(shù)十處開裂存在可能的安全隱患做出一個書面承諾。我們當時有這個要求，發(fā)了一個通知給他，但是他也一直都沒有回復(fù)。一直到我們約定的見面日期，當時約定就是11月5號，見面我們溝通，就是把我們所發(fā)現(xiàn)的情況也跟他說了，他也帶了他之前買房子的時候房地產(chǎn)商給他的房屋質(zhì)量報告，但那是2011年收房的時候給他的。我們當時也對這個表示疑義，還是希望他能出具一份房屋的質(zhì)量合格報告。他們當時是不愿意的，沒有答應(yīng)。后來他就一直很強硬，就是說你不要房子了，定金我也不會退給你。他說我們違約，房子你自己去看了，也沒有故意欺瞞，反正就在那兒擺著。我們當時也試圖跟他說，要不然你降價處理，他也不同意，也不愿意退定金，后來就這樣一個結(jié)果。他說要么你買，我就繼續(xù)給你完成過戶。對于房屋有這樣的問題，我肯定是放心不下的，我可以過戶，但是我希望有質(zhì)量合格報告，得有這種安全隱患的書面承諾才可以，我覺得這應(yīng)該是一個合理的要求吧。

　　王先生提供的證據(jù)資料中，包含有相關(guān)的合格證書照片，證書中寫明，該戶已經(jīng)按照《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》的要求進行驗收，驗收結(jié)論為合格，驗收時間為2011年8月25號。王先生認為。這個證書無法說明5年后，房屋質(zhì)量依舊合格，他拒絕繼續(xù)履行合同，房主則以購房人違約為由，拒絕退還定金。購房人，提供了一段錄音證據(jù)資料。

　　房主：我跟你說一下，這房子是五年了，這個開裂，質(zhì)量絕對是沒有問題的。因為這個框架結(jié)構(gòu)的房子，如果我靠陽面這個地方漏雨的話，那是有問題，我得要補。在中間這個墻只是一個格擋，他沒有承重的作用。

　　買房者：每個墻的墻角是不是承重的？

　　房主：不一定是。墻角是指它的框架和磚結(jié)合的部分。大姐，質(zhì)量問題不是您說有質(zhì)量問題就有質(zhì)量問題的，有專門的鑒定機構(gòu)，你知道嗎？

　　買房者：現(xiàn)在作為我來講，我買房子我也不是專業(yè)人士。

　　房主：現(xiàn)在這個房子擺在這個地方，就是這個情況，像你說的有二十多處裂紋。如果說你覺得這個墻有質(zhì)量問題，你可以去舉證。這個房子開發(fā)商怎么交的，我前兩天我怎么交給中介的，它就是這種現(xiàn)象，就是擺在那。我又不是說它是裝修的，我拿東西去遮蓋它。一個毛坯的房子，所有東西都是在擺著。你簽了合同你說跟我有什么關(guān)系？

　　買房者：我們買的是二手房，我們看到的是開裂。你買的是合格的，你拿這個合格證的時候是沒有開裂的。

　　房主：那不好說，也有開裂的。

　　買房者：這里邊準沒有現(xiàn)在這開裂的，也沒有涂抹的。

　　房主：有。當時就涂抹過。我沒有涂抹過。咱們別犟這個，咱們這個合同只是到了這個階段，對吧？我也只是說你認為它很危險，不簽了就完了唄，押金我不會退給你�，F(xiàn)在是這樣的，過了明天以后，我房子繼續(xù)往外發(fā)，對不起，你的押金沒了，這期間屬于你們違約。

　　買房者：給你那么多押金，你一點都不退給俺。

　　房主：我肯定不退的，押金肯定不會退給你。雖然這一個月只是簽的定合同，這個合同是因為我等你們已經(jīng)等了一個月了，你還讓我怎么說。你現(xiàn)在找個權(quán)威機構(gòu)來給我證明這個東西是有問題的，那我就認，我該維修維修。

　　從錄音中，我們可以聽出，房主承認房子存在裂紋，并且知道房屋墻面被涂抹過，但是否認是他們自己為遮蓋裂紋而有意涂抹的。在溝通結(jié)束前，房主也表明態(tài)度說，要退還定金也行，王先生得先出具房屋存在安全隱患的質(zhì)檢報告。 雙方都不愿做出讓步，合同在王先生拒絕繼續(xù)履行的第二天，變?yōu)閺U紙一張，房主繼續(xù)對外出售自己的房子，也不再理會王先生。

　　買房是大事，花光積蓄購買的住房可能一住就是一輩子，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在瑕疵誰還敢繼續(xù)履行合同？房子沒買到還反賠1萬元定金和6千元中介費，王先生覺得心里很委屈，認為中介在賣房前，沒有告知實情，也該負有一定的責任，后來他又多次找過中介，但最后都是無果而終。

　　拿到房源后，中介公司會不會派人查驗房屋，如何查驗？如果存在質(zhì)量瑕疵，會否在買房時，告知購房人？記者昨天也和中介公司寶泰地產(chǎn)中介（徐州市綠地店）取得了聯(lián)系。

　　中介：房屋的質(zhì)量是吧�，F(xiàn)在質(zhì)量一般沒有什么問題，除非是關(guān)于漏水之類的問題，其他全部都是可視的，都是能看見的。

　　記者：房主把鑰匙交給你，介紹給客戶之前你會去驗房嗎？

　　中介：肯定我們會親自先過去看一下實體的房子具體的情況，是裝修還是毛坯。因為每個樓盤在開盤之前我們都很了解這種戶型，還有具體的面積，我們也不可能說當時再用什么水平尺或者用什么東西再重新給它測量一遍，這肯定是不會的。漏水的情況下，屋子會有痕跡的，這也是瞞不了的。裂縫的話，正常裂縫這一塊是沒有問題，它只是表皮裂縫，因為這些都是能看得見摸得著的，主要的把關(guān)還是在于你們。實體的情況我們是免費帶你們?nèi)タ�，具體的你看什么都能看得見。我們畢竟只是一個銷售，后期有帶你做過戶的，我們不可能前期像做工程一樣去給你檢查之類的，開發(fā)商不就是有一次驗房嗎？在收房之前，他們就已經(jīng)在把關(guān)了。

　　賣房給王先生的銷售人員在賣房前，是否查驗過房屋，對房屋存在裂紋的情況，是否知情？記者后來也聯(lián)系到這位銷售人員，銷售人員答復(fù)，已經(jīng)過去一年時間，當時的情況她已經(jīng)記不清了，并明確表示，買房前驗房應(yīng)該是購房人應(yīng)盡的義務(wù)，而不是中介應(yīng)盡的義務(wù)。

　　銷售人員：我記不清楚了，就算有這樣的事，和我們中介也沒有關(guān)系，和房主有關(guān)系，和他自己有關(guān)系。所有賣房子的也不會去驗房，就算驗房也是房主驗房，不是我們驗房，我們只是負責買賣，客戶同意買，房主同意賣，我們就簽合同，我們是自愿買賣的知道吧。

　　對于本案涉及的相關(guān)問題，北京市中聞律師事務(wù)所律師李斌、北京潮陽律師事務(wù)所律師裘葉做出了分析和點評：

　　經(jīng)濟之聲：房主承認房子存在裂紋，并且知道房屋墻面被涂抹過，但是否認是他們自己為遮蓋裂紋而有意涂抹的。也就是說明知房屋有裂紋，卻沒有告知購房人。這種行為從法律上來說，是怎么定義的？

　　李斌：在買賣的時候，作為賣方它負有一個如實告知的義務(wù)，買方是否締約以及確定合同價款，有一個基本的依據(jù)參考。但從另一個角度來說，表面上的瑕疵，比如說墻上裂縫了，如果我們用肉眼去看就可以看得到的，而無需特殊檢驗，因此作為買方他在驗房的時候也同時要去檢查一下房屋到底有沒有肉眼就可以分辨出來的裂縫。所以，賣方其實是應(yīng)該告訴買方的，但同時也要說明，這個賣方還沒有入住，它是一個毛坯房。你還要去看，這個沒有告知的事項是不是特別的關(guān)鍵，足不足以引起主體結(jié)構(gòu)的不合格。當然，這個現(xiàn)在還沒有證據(jù)證明，所以總的來說，賣方知道的情況要如實告訴買方，供買方來參考是否購買，而買方同時也要去認真的檢驗是否存在肉眼可以看得到的瑕疵。

　　裘葉：賣方的這種行為肯定是有意的隱瞞、沒有如實告知，這是肯定的。但就本案來說，我們需要討論的是它這種沒有告知的情況，是否足以支撐這個買房人認為賣房人違約，要求解除合同，并且退還定金的請求。也就是說這個隱瞞的實情是否能夠大到?jīng)Q定這個房子能否成交。比如最高院關(guān)于房屋購買合同當中的一個司法解釋說，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，那你這個房屋肯定是不能賣的。如果出現(xiàn)這種情況，那買房人肯定是有權(quán)要求解除合同的。還有一種，如果你的房屋質(zhì)量問題嚴重影響到了正常居住和使用，在這種情況下，買房人也可以要求解除合同并賠償。但是這個案件當中，雙方對房屋的裂紋有爭議，但是沒有對這個裂紋進行相應(yīng)的鑒定，所以可能沒有辦法判斷所謂的這個裂紋的嚴重性，無法確定是說主體結(jié)構(gòu)的問題，還是已經(jīng)嚴重影響到居住的問題，或者僅僅是一個可供維修的質(zhì)量問題。在具體實踐當中，這是要經(jīng)過相應(yīng)部門來進行鑒定，最后做出一個定論的。

　　經(jīng)濟之聲：房主在約定過戶時間當天，提供了一份開發(fā)商交房時，出具的驗收合格證書，證書上顯示驗收結(jié)論為合格。王先生認為這個證書無法說明5年后，房屋質(zhì)量依舊合格，他拒絕繼續(xù)履行合同，房主則以購房人違約為由，拒絕退還定金，并明確表明態(tài)度說，要退還定金也行，王先生得先出具房屋存在安全隱患的質(zhì)檢報告。 雙方都不愿做出讓步，合同在王先生拒絕繼續(xù)履行的第二天，就變?yōu)榱藦U紙一張，房主繼續(xù)對外出售自己的房子。房主不退定金，要求買房人出具房屋存在安全隱患的質(zhì)檢報告，并且繼續(xù)對外出售自己房子的行為是否有法律依據(jù)？

　　李斌：合同一經(jīng)簽訂，就應(yīng)當受到保護，對雙方均有法律約束力，應(yīng)當履行�，F(xiàn)在買方提出來，由于墻面有裂縫，有質(zhì)量瑕疵，所以我不買了，其實這是一個解除合同的意思表示。賣方說你不買了，那定金我不退你，因為你違約了，所以我繼續(xù)去賣。實際上雙方對之前已經(jīng)達成的買賣合同，可以理解為解除了，不再履行了，因此賣方繼續(xù)出售。但問題就在于這種解除是一種什么樣的解除，比如說買方認為我的解除權(quán)是因為你違約了，你的質(zhì)量出現(xiàn)了重大瑕疵，但實際上這點是要由買方來證明的。比如說5年前開發(fā)商向買方交售商品房的時候，他必須得有分戶驗收的質(zhì)量合格證明。五年之后是否存在質(zhì)量瑕疵，這個不應(yīng)該由賣方證明我的房沒瑕疵。如果說合同簽訂了，買方認為質(zhì)量不好我不愿意買了，你必須委托相關(guān)的鑒定機構(gòu)做一個房屋質(zhì)量檢測，如果確實有主體結(jié)構(gòu)不合格或者嚴重影響居住使用的嚴重質(zhì)量瑕疵，買方才可以解除，否則不能解除合同的，意味著有裂縫你也得買，也得交錢，也得過戶。不過，如果這個裂縫需要修復(fù)，而且一般的墻面處理裝修達不到修復(fù)效果，可能要從價款里面減價，或者讓賣方承擔瑕疵擔保責任。我個人分析，從目前的情況來看，沒有證據(jù)證明買方有權(quán)利解除合同，并且要求賣方賠償。如果這個前提成立的話，那就是因為你的原因不履行合同了，那定金罰則的基本要求就是交付一方不能夠再要回定金了，你以喪失定金為代價不來買這房子了，只能這么來理解。從法律上說，我們叫法律要件的分類說，就是這個合同有效成立之后，如果一方想變更合同或者解除合同，就必須對這個變更和解除的主張?zhí)峁┳C據(jù)加以證明。在這個案件之中，買方要解除的事由是房屋質(zhì)量不合格，這個不合格必須達到一定的嚴重程度，以至于我的合同目的不能實現(xiàn)，我沒法正常居住使用，這個責任是一定要買方來承擔的，所以買方必須舉證。

　　經(jīng)濟之聲：在買賣二手房時，中介應(yīng)盡的責任和義務(wù)有哪些？比如在采訪中，中介認為我不是專業(yè)的驗房人員，我也沒有義務(wù)在賣房的過程中要先對房屋質(zhì)量來進行檢驗，他這種說法對嗎？

　　裘葉：首先，我們要來定性一下所謂中介與買房人之間簽訂的合同，它這個中介合同按照我們國家合同法的規(guī)定，應(yīng)該屬于一種居間合同，而居間合同當中規(guī)定居間人就有關(guān)定立合同的事項向委托人如實報告，所以對于中介來說，你必須要告訴真實的信息。比如說訂立買房合同過程當中，你必須告訴我這個房源是真實的，這個房主是真實的，這是一個最基本的要求，第二就是你在促成雙方合同訂立的過程中，你對于你的委托人要有一個忠實的義務(wù)，第三它可能要負擔居間費用的義務(wù)，當然這個居間費用的義務(wù)一般是包含在委托人支付的報酬里面的。所以，最主要的一點就是說他提供締約的機會，也就是說房源的信息真實性是中介機構(gòu)目前應(yīng)當來進行核實和承擔的一個最重要的義務(wù)。剛才消費者提出來說這個驗房的工作是否應(yīng)當由中介機構(gòu)來進行，我個人認為可能中介機構(gòu)在法律上不需要承擔這個義務(wù)，而且從他這個機構(gòu)的角度來說，也沒有辦法來履行驗房的義務(wù)，所以我認為這一塊可能中介確實不應(yīng)當承擔。

　　經(jīng)濟之聲：在繳納定金后，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量瑕疵，合同沒辦法繼續(xù)履行，中介是不是應(yīng)該退回中介費？

　　李斌：我們要知道，中介的義務(wù)是提供訂立合同的機會或者促成訂立合同，起一個媒介的居間作用�，F(xiàn)在合同已經(jīng)成立了，但由于雙方的原因而非中介的原因造成合同被解除，嚴格的說中介的任務(wù)已經(jīng)達成了，我的報酬應(yīng)該收取，但實際上如果買方把中介費全部交給中介公司之后，由于合同解除，買方買賣房屋的合同目的并沒有實現(xiàn)，無論違約方在誰，我覺得中介也可以考慮扣除掉必要的中介費用，多余的那一部分可以考慮返還給買方，因為實際上這單業(yè)務(wù)最終并沒有履行完畢。當然，這并不是法律上規(guī)定的。法律上規(guī)定的只是說我促成合同交易雙方締約了，我的任務(wù)完成了。問題在于，解除合同是否可以歸責于中介公司，就是他是否有過錯。因此如果這個案件中，中介公司和買方當時是一樣的，我只是帶你去看了三次房，房主沒有告訴我墻上有裂縫，我也沒有觀察到墻上有裂縫，而這個時候應(yīng)當說，對于這單業(yè)務(wù)的合同解除，中介公司是沒有過錯的。當然，基于公平考慮，基于利益衡量來考慮，他也可以退出一部分費用，讓買方減少一部分損失。

　　經(jīng)濟之聲：中介提供的三方簽訂的居間合同，是制式合同，簽訂前，能否修改或增加內(nèi)容？

　　裘葉：我覺得作為委托方，它是完全可以的，而且雖然現(xiàn)在很多中介機構(gòu)提供的是一個制式合同，但是如果我作為委托方委托中介機構(gòu)幫我賣房或者買房，我有權(quán)利要求中介機構(gòu)必須要給我提供什么樣的義務(wù)，如果中介機構(gòu)愿意接受，雙方協(xié)商一致，這是沒有任何問題，只要不違反法律的強制性規(guī)定。比如說我對于買房人有什么樣的要求，或者我對于賣房人有什么樣的要求等等，這是可以約定在合同當中的。同時，簽訂這種中介合同的時候，什么情況下能夠退中介費，什么情況下中介機構(gòu)要承擔相應(yīng)的違約責任等等，這些責任條款必須要寫清楚。

　　經(jīng)濟之聲：市場上的二手房源交易信息大部分來自于房產(chǎn)中介，通過中介買房成為二手房購房人的首選。那么，買賣二手房有哪些中介常用的套路需要避免？

　　李斌：首先，作為一個買房人應(yīng)當有一個學(xué)習(xí)的權(quán)利義務(wù)，你要多了解市場行情，信息相對對稱之后，就不太會陷入到非常明顯的陷阱之中去。第二個問題是中介在帶您看房的時候，往往會讓看房人來簽一個看房確認單，他會說這是我今天跑出來之后為你這單服務(wù)了，你給我簽字確認一下，將來我回店里之后，店長會明白我是出來工作的，而不是去辦私事的。實際上你要簽任何字的時候都要看清楚，這上面寫的內(nèi)容是否對自己有利。比如通常都會在看房確認單上有這樣的條款，如果你看這個房之后，最后沒有通過我這個中介公司，通過別人或者直接與賣方達成交易，那你要承擔什么樣的違約責任，也就是中介行業(yè)里面常說的跳單。實際上這個問題還是要區(qū)分幾種情況的，我這里只提示廣大的購房者在買房、看房的過程中，在簽任何書面文件的時候，一定要看清楚內(nèi)容，而不要簡單的聽中介人員口頭介紹。