央廣網(wǎng)北京3月14日消息 據(jù)中央廣播電視總臺《天天315》節(jié)目報道，開發(fā)商把科研用地配建的員工宿舍對外出租給個人，承諾“短期內(nèi)付清20年租金后，租戶不僅可以租住20年，還可以無償使用該房屋到2059年，如果租住滿5年想退租，不僅退還全部租金，還會向租戶支付租金總額12.5%的補償金”。然而，5年租期到期，開發(fā)商卻無法兌現(xiàn)承諾。承租人質(zhì)疑項目方變相“以租代售”。

2019年年底，為了方便在深圳、東莞兩地工作生活，深圳市民劉先生想在東莞購買一套房。他從一個朋友那里得知，東莞市松山湖高新區(qū)有個項目開盤了，價格便宜，有投資價值。他前往售樓處看了看，當(dāng)時那里正在搞砸金蛋等活動，感覺對方像是在賣房。但后來經(jīng)過深入了解，他才知道，對方并不是在賣房，而是在對外出租中大海洋生物科技研發(fā)基地項目員工公寓樓的房屋。劉先生算了一筆賬，感覺在這里租房住很劃算，便決定和對方簽訂合同。

劉先生告訴記者，當(dāng)時對方承諾，房屋租賃期限為20年，租賃期滿后可將該房屋無償贈與租戶使用到土地使用期限屆滿時，也就是到2059年，而且合同期滿5年后，如果要退租，租戶不僅能拿回全部租金，還能獲得租金總額12.5%的補償金。

劉先生說：“對方要求我一次性付清20年租金。園區(qū)規(guī)模大，有200畝，老板非常有實力，房子還是現(xiàn)房，他又承諾5年可以退租，并還本付息，我認為還可以�！�

之后劉先生按照《房屋租賃合同》的約定，短期內(nèi)向這個項目的開發(fā)商——東莞市中大海洋生物技術(shù)工程有限公司交清了198萬多元的租金。

然而，當(dāng)劉先生5年后想申請退租時，對方卻不予理睬。到2024年12月份，租賃期已滿5年，劉先生由于愛人身患重病，醫(yī)治需要大量錢款，劉先生便在2025年春節(jié)前按合同約定向該項目開發(fā)商提出終止租賃合同的申請，并要求對方兌現(xiàn)退款及支付補償金的承諾。但申請多次，都被該公司相關(guān)人員以“公司資金緊張、無力退款”等各種理由拒絕�！皩Ψ揭恢睕]有回應(yīng)，項目所在地原來有個售樓處，現(xiàn)在變成了招商處，原來的人撤走了，找不到人了�！眲⑾壬�說。

后來，劉先生和家人去當(dāng)?shù)刈〗ú块T了解到，員工宿舍樓屬于園區(qū)的配套建設(shè)項目，是沒法辦理房產(chǎn)證的。“17棟員工宿舍，不可能單獨辦證，不具備辦證條件。”住建部門工作人員說。

劉先生認為，這個項目涉嫌“以租代售”，變相把沒有銷售許可證的房屋賣給個人。記者注意到，劉先生與東莞市中大海洋生物技術(shù)工程有限公司是在2019年12月4日簽訂的《房屋租賃合同》及補充協(xié)議，合同上注明了這個項目的土地用途是“科研設(shè)計”，合同約定劉先生租用的房屋是“中大海洋生物科技研發(fā)基地員工公寓樓17棟4層02號房屋”，租賃期限是20年，租賃期滿后可將該房屋無償贈與租戶使用到土地使用期限屆滿時，也就是到2059年。

在雙方簽訂的補充協(xié)議上，甲方——開發(fā)商承諾合同期滿5年后的3個月內(nèi)，如果乙方——劉先生提出申請?zhí)崆敖K止合同，開發(fā)商會向其支付全部已付租金總額及其12.5%的補償金。

對于遲遲不按合同履約的原因，記者詢問了東莞市中大海洋生物技術(shù)工程有限公司的相關(guān)工作人員，對方答復(fù)，管理員工宿舍樓的相關(guān)人員已經(jīng)撤走了，他們剛接手沒多久，不清楚相關(guān)情況，但表示，當(dāng)?shù)卦试S在科研用地上配套建設(shè)員工宿舍。

對于遲遲不按合同履約的原因，這個項目的相關(guān)負責(zé)人曾答復(fù)劉先生，目前資金周轉(zhuǎn)確實很困難。“去年有些業(yè)主提出退租，已經(jīng)提交申請，也確實到期了，我們接待了業(yè)主，但都沒有退，資金周轉(zhuǎn)很困難�！表椖肯嚓P(guān)負責(zé)人說。

對于該項目開盤時的情況以及近期退租的情況，一名園區(qū)安保人員告訴記者，目前有不少人都申請退租了�！八麤]錢咋退，價格便宜，還承諾不住了不光退錢還有補償金，所以大家都買了。買來自己住的肯定不多，玩也沒地方玩，買菜要跑一兩公里，我們吃個早餐都得跑一兩公里�！卑脖Ｈ藛T說。

科研設(shè)計用地上配套建設(shè)的員工宿舍以什么樣的形式對外出租是合法的呢？記者隨后從當(dāng)?shù)刈〗ú块T了解到，如果要解決的是沒有房產(chǎn)證的房屋糾紛問題，需要向東莞市松山湖高新區(qū)管理委員會反映相關(guān)情況。記者聯(lián)系東莞市松山湖高新區(qū)管理委員會后，工作人員回復(fù)說：“初步判定有可能是住建部門負責(zé)，我把情況反饋給對應(yīng)部門，讓他們?nèi)ヅ袛嗍遣皇且矤砍兜揭恍┢渌�部門�！�

記者注意到，東莞市松山湖高新區(qū)曾出臺政策允許科研用地配套建設(shè)員工宿舍等設(shè)施，但政策明確員工宿舍的房屋用途按其建筑使用功能管理。

員工宿舍項目方不按約定退還租金并支付補償金，承租人質(zhì)疑項目方變相“以租代售”。法律實踐中如何區(qū)分合法租賃與非法銷售？北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼表示：“‘以租代售’是指當(dāng)事人通過簽訂長期租賃合同的形式，實質(zhì)上來實現(xiàn)房屋買賣的目的，這種模式在實踐中往往被用于規(guī)避購房資格限制、稅收政策或者是土地使用限制等。根據(jù)民法典及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，判斷以租代售合同的性質(zhì)，需要結(jié)合合同的具體內(nèi)容、當(dāng)事人的實際意圖和合同履行的情況進行綜合判定。同時，民法典明確規(guī)定，租賃合同的租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效。建議廣大購房者清晰研判‘以租代售’可能面臨的復(fù)雜的法律風(fēng)險和相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。如果存在通過‘以租代售’的情形來規(guī)避法律和政策的約束和限制，相關(guān)出租方或出售方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事和行政責(zé)任。”