導(dǎo)讀：“小超人”李澤楷終于以9.28億美元這一被業(yè)內(nèi)公認(rèn)的低價(jià)，把燙手山芋盈科中心賣(mài)了出去。在太平洋百貨撤店之后，這一老牌商業(yè)地產(chǎn)的租金收入一直在下降，對(duì)此，“小超人”已經(jīng)失去了信心和耐心。

　　盈科中心9.28億美元低價(jià)成交

　　根據(jù)盈大地產(chǎn)的公告，英屬維爾京群島注冊(cè)的公司Vinter Star Limited與其達(dá)成協(xié)議，買(mǎi)下北京物業(yè)盈科中心，成交金額9.28億美元（折合人民幣57.5億元）。該協(xié)議還有待股東特別大會(huì)批準(zhǔn)，按計(jì)劃，此交易將在2014年8月28日完成。

　　1998年落成的盈科中心，由“小超人”李澤楷旗下電訊盈科持股74.5%的盈大地產(chǎn)持有，占地約1萬(wàn)平方米，總建筑面積約22萬(wàn)平方米，其中未售部分包括總建筑面積17萬(wàn)平方米及861個(gè)停車(chē)位，由兩座甲級(jí)寫(xiě)字樓、兩座高級(jí)服務(wù)式公寓及近3.8萬(wàn)平方米的商業(yè)面積組成。

　　從地理位置來(lái)看，盈科中心位于北京知名的三里屯街區(qū)，工人體育場(chǎng)北路南段，直接連接地鐵10號(hào)線團(tuán)結(jié)湖站。按照推算，盈科中心平均售價(jià)每平方米約4.3萬(wàn)元，較一街之隔的三里屯SOHO寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均叫價(jià)6.2萬(wàn)元，相差約三成。

　　租金收入接連下滑是拋售主因

　　一位盈大地產(chǎn)董事認(rèn)為，該出售價(jià)格合理，出售事項(xiàng)符合盈大地產(chǎn)股東的最佳利益。房地產(chǎn)私募基金基匯資本隨后也宣布，買(mǎi)下盈科中心的公司正是自己投資的一家公司。但業(yè)內(nèi)多認(rèn)為，成交價(jià)是一個(gè)低價(jià)。那么，李澤楷緣何低價(jià)拋售這一地段稱得上絕佳的物業(yè)呢？

　　對(duì)于盈科中心，李澤楷一直有心出售。早在2008年，盈大地產(chǎn)就曾叫價(jià)41.03億港元打算出售盈科中心。到了2011年，又有消息稱打算以40億元人民幣出售盈科中心，但隨后盈大地產(chǎn)進(jìn)行了澄清。兩年之后，盈大又傳出有意賣(mài)掉盈科中心，終于在第三年，盈科中心易手了。

　　從公布的財(cái)報(bào)來(lái)看，盈科中心的出租率一直不高。2013年的半年報(bào)顯示，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期66%的出租率出現(xiàn)明顯下滑，而租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現(xiàn)了下滑。

　　盈科中心能否盤(pán)活有待觀察

　　基匯資本的總裁和聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰在收購(gòu)盈科中心后表示，這是個(gè)難能可貴的機(jī)會(huì)，在北京無(wú)法復(fù)制的地段收購(gòu)到如此大型、可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目，相信此類(lèi)型的資產(chǎn)將繼續(xù)提供出色的回報(bào)。該項(xiàng)目來(lái)自零售、辦公樓和服務(wù)型公寓多樣化的現(xiàn)金流，是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的天然屏障。

　　目前基匯資本在三里屯商圈投資和管理的項(xiàng)目包含三里屯太古里、北京極棧酒店和萬(wàn)國(guó)公寓。可以想象，基匯資本一定會(huì)對(duì)盈科中心，尤其是對(duì)它六層的商業(yè)進(jìn)行重新裝修和定位，然后再伺機(jī)出售。但要盤(pán)活盈科中心挑戰(zhàn)也不小。

　　目前，盈科中心寫(xiě)字樓的租金在12至13元每天每平方米，而旁邊的三里屯SOHO只有8元左右。雖然在寫(xiě)字樓檔次上盈科中心略高一些，但三里屯SOHO更加靈活的面積基本封住了盈科中心的后路。而面對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓，盈科中心周邊又有盈通中心、世茂廣場(chǎng)等樓宇的競(jìng)爭(zhēng)。

　　第一現(xiàn)場(chǎng)

　　曾“一座難求”的星巴克如今生意冷清

　　對(duì)很多北京市民來(lái)說(shuō)，盈科中心一度是北京使館區(qū)的一大地標(biāo)建筑，這里的太平洋百貨也是三里屯地區(qū)為數(shù)不多的大型商業(yè)。尤其是對(duì)很多上了歲數(shù)的北京人來(lái)說(shuō)，盈科太平洋的影響力可能要遠(yuǎn)超現(xiàn)在的三里屯街區(qū)。

　　不過(guò)，由于地理位置、商業(yè)氣氛的原因，太平洋百貨在盈科中心一直經(jīng)營(yíng)困難。到2011年，太平洋百貨從盈科撤退。此后，盈科中心地下一層至地面五層共計(jì)6層的物業(yè)一直未能租出，至今已空置3年時(shí)間。與此同時(shí)，盈科中心寫(xiě)字樓人氣也進(jìn)一步下滑。

　　記者來(lái)到盈科中心，寫(xiě)字樓中間的巨大商業(yè)都有圍擋遮住，這本來(lái)是太平洋百貨的三個(gè)入口。盈科中心樓下的星巴克也是三里屯區(qū)域第一家星巴克。在盈科中心人氣旺盛之際，這家星巴克總是人聲鼎沸，一座難求。太平洋百貨撤退后，部分大牌公司也從盈科寫(xiě)字樓搬離，這一星巴克的生意也有明顯下滑。

　　新聞內(nèi)存

　　神秘的基匯資本

　　幾乎是盈大地產(chǎn)宣布出售盈科中心的同時(shí)，基匯資本也表示，旗下的一家公司收購(gòu)了盈科中心�；鶇R資本到底是一家什么樣的公司？

　　2005年，香港地產(chǎn)世家的吳繼煒和吳繼泰兄弟創(chuàng)辦基匯資本，目前該公司共管理4只以大中華區(qū)和亞太地區(qū)為目標(biāo)的房地產(chǎn)基金。該公司管理資產(chǎn)金額達(dá)75億美元。相比純粹的財(cái)務(wù)投資，吳氏兄弟更愛(ài)好買(mǎi)下破舊的老樓，重新包裝然后獲利了結(jié)。

　　2005年，基匯資本買(mǎi)下上海南京東路一棟爛尾樓，隨后進(jìn)行重新概念包裝，將其變成了購(gòu)物休閑廣場(chǎng)353廣場(chǎng)，2008年開(kāi)業(yè)時(shí)引入了Zara、Guess等品牌，又管理了4年之后，基匯資本把這個(gè)項(xiàng)目出售給了其他投資者，自己成功退出。

　　該公司另一樁著名的買(mǎi)賣(mài)是收購(gòu)英國(guó)倫敦勞合社大樓。2013年7月，該公司代表中國(guó)平安出資2.6億英鎊向德國(guó)Commerzbank銀行收購(gòu)位于倫敦市金融區(qū)中心的勞合社大樓。

　　相關(guān)鏈接

　　李氏父子接連拋售

　　李澤楷進(jìn)一步出售內(nèi)地資產(chǎn)的舉措，難免讓人聯(lián)想到此前李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地資產(chǎn)的舉動(dòng)。這次盈大出售北京盈科中心之后，除了會(huì)保留物業(yè)的冠名權(quán)及招牌外，在內(nèi)地基本上已沒(méi)有業(yè)務(wù)。在短短一年內(nèi)，兩父子累計(jì)出售物業(yè)已經(jīng)超過(guò)200億元。不過(guò)，李嘉誠(chéng)本人在多個(gè)場(chǎng)合澄清不會(huì)從內(nèi)地和香港撤資。

　　本組文/本報(bào)記者 范輝 攝影/本報(bào)記者 崔峻