央廣網北京10月21日消息 據經濟之聲《天下財經》報道，樓市調控政策下，二手房市場也受到不小的影響。不過，雖然成交量下降，買賣糾紛卻沒有少。北京市西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，這類糾紛受政策影響明顯、涉案標的額大、案件事實較為復雜。北京西城法院昨天通報對近年來此類案件的審理情況，總結出“風險房”可能存在的問題，提示社會公眾規(guī)避風險、保障房屋交易順暢。

　　購買學區(qū)房二手房要核實入學政策

　　馬先生為孩子上學想購買學區(qū)房，中介公司業(yè)務員從網上找到西城區(qū)一所重點小學以往的招生簡章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了涉案房屋，可是后來他一打聽，這套房子不屬于招生簡章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價損失，退還服務費。法院經審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同并沒有約定任何關于涉案房屋為學區(qū)房的內容，馬先生所主張的差價損失無法支持。

　　北京西城法院民一庭副庭長韓楠分析：“如果雙方當事人確實是要買賣學區(qū)房，那么在合同的補充條款中要特別的注明我要購買的是學區(qū)房，我的合同目的就是要學區(qū)房。如果沒有實現(xiàn)這個合同目的的話，那么違約方就要付給守約方相應的違約責任。這樣法院在裁判中也好有一個判斷的依據�！�

　　法院還認為中介作為居間方，沒有盡到謹慎審查的責任，存在一定的過錯，所以判決中介退還馬先生居間費用。法官提示，買學區(qū)二手房，一定要提前核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況。

　　抵押未解除二手房購買要謹慎

　　2015年3月，韓先生購買西城區(qū)廣安門外大街的一處房屋，43平米總價174萬元。這套房屋是張女士2013年通過按揭方式購得，抵押給光大銀行借款115萬元。因為沒還清借款，抵押權未消滅。韓先生特意在合同中約定，張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款手續(xù)，之后向張女士先行支付了120萬，但對方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴重的是，因為其他糾紛，房屋被法院查封，無法繼續(xù)交易，最終法院判決張女士支付違約金。

　　韓楠分析：“我們法院掌握的一個標準就是，如果有銀行抵押的話，在抵押未解除的這種情況之下，無法判決它進行過戶，因為存在抵押可能就是導致判決履行的一個障礙。所以呢，當事人如果購買的房屋是存在抵押的，那這種情況之下，雙方當事人要詳細的對抵押的如何解除，解除的時間、解除的期限以及未按期解除抵押導致房屋合同不能履行的一個法律后果進行詳細的約定，這樣呢買房人和賣房人才能夠更好地保護自己的權利�！�

　　購買二手房必需實地勘驗

　　二手房買賣涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還涉及到房屋產權情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學區(qū)房等政策性問題。

　　西城法院民一庭庭長郭云燕提示：“在選擇房屋的時候，看一下這個房屋是不是有抵押、是不是抵債的、是不是共有的，有沒有存在多人戶口、是不是央產房、符不符合上市條件、買房涉及不涉及代理、還有房屋存不存在出租的情況，就是對房屋進行實地的勘驗是非常必要的，了解房屋的實際狀況，了解產權人的相關情況，等等�！�