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　　四海逸家、仁恒濱河灣、環(huán)球匯天譽(yù)、西派國(guó)際、綠地錦天府、華潤(rùn)金悅灣等一批豪宅項(xiàng)目相繼亮相或推新。與此同時(shí)，主打戶型100平米，均價(jià)至少萬元的大戶型也集中上市，給市場(chǎng)帶來不小的震動(dòng)。

　　高端豪宅

　　上半年樓市依靠剛需的充分釋放，支撐起樓市小陽春；下半年改善型需求也陸續(xù)入市，市場(chǎng)看上去并不像年初想象的那么悲觀。

　　在前三季度銷售業(yè)績(jī)尚可的背景下，歲末年底，開發(fā)商似乎信心大增，近段時(shí)間更是呈現(xiàn)出十余個(gè)豪宅項(xiàng)目集中上市的景象，為近兩年來最火爆的豪宅上市熱潮。

　　如此多的豪宅集中入市，是市場(chǎng)真的已經(jīng)徹底回暖？還是開發(fā)商按耐不住必須放量？面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，大平層和別墅兩大豪宅產(chǎn)品，誰又更具競(jìng)爭(zhēng)力？

　　成都高端豪宅上演“近身肉搏”

　　銷售走強(qiáng)高端豪宅年底放量

　　近日發(fā)布的大型房企三季報(bào)中，萬科、保利、金地、招商四大房企，營(yíng)收、凈利皆出現(xiàn)利好趨勢(shì)。在分析人士看來，經(jīng)過一年多的調(diào)整，開發(fā)商在產(chǎn)品開發(fā)上越來越適應(yīng)限購政策下的市場(chǎng)，另外以價(jià)換量仍然是開發(fā)商取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)的原因。

　　在成都市場(chǎng)，保利、萬科、藍(lán)光、華潤(rùn)等大型房企仍然取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。保利地產(chǎn)成都公司今年前三季度就完成了80億元的銷售業(yè)績(jī)，超過去年全年。銷售走強(qiáng)的背景下，一度銷聲匿跡的豪宅產(chǎn)品開始蠢蠢欲動(dòng)。

　　進(jìn)入四季度，以新河灣聯(lián)手雅居樂打造的超級(jí)項(xiàng)目鉑雅苑，以及麓湖的亮相為代表，一批高端豪宅項(xiàng)目紛紛面市。粗略統(tǒng)計(jì)，今年第四季度，將有仁恒濱河灣、環(huán)球匯天譽(yù)、西派國(guó)際、綠地錦天府、華潤(rùn)金悅灣等一批豪宅項(xiàng)目相繼亮相或推新。

　　業(yè)內(nèi)人士看來，豪宅的集中爆發(fā)，一方面是由于樓市調(diào)控以來，受到限購限貸影響，高端樓市銷售受阻，在樓市回暖的背景下集中釋放；另一方面開發(fā)商在銷售走強(qiáng)的背景下，也有更多的資金和時(shí)間運(yùn)作豪宅項(xiàng)目，豪宅相比普通項(xiàng)目運(yùn)作周期更長(zhǎng)，更考驗(yàn)開發(fā)商的資金狀況。

　　集中上市豪宅項(xiàng)目近身肉搏

　　對(duì)于豪宅項(xiàng)目來說，選擇一個(gè)好的地段是豪宅獲得成功的前提。因此，眾多豪宅項(xiàng)目不約而同地選擇了相鄰的地段，在未來的豪宅集中銷售中近身肉搏不可避免。

　　以攀成鋼為例，目前區(qū)域板塊內(nèi)已經(jīng)聚集了包括成都ICC、泰合國(guó)際財(cái)富中心、綠地錦天府、仁恒濱河灣、環(huán)球匯天譽(yù)在內(nèi)的眾多高端項(xiàng)目。目前成都ICC和綠地錦天府已經(jīng)開盤，成都ICC在一批次推出銷售一空的情況下，如今推出二批次產(chǎn)品，其103—179平米戶型區(qū)間，11000元/平米的均價(jià)，無論在品質(zhì)和價(jià)格上都是成都高端豪宅的標(biāo)桿。不過，即將入市的環(huán)球匯天譽(yù)和仁恒濱河灣，給這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的高端項(xiàng)目帶來一定壓力。據(jù)悉，環(huán)球匯天譽(yù)首期將推出120-209平米高端精裝房，價(jià)格目前并未確定。仁恒濱河灣預(yù)計(jì)也將會(huì)于近期開盤，主力戶型76-115平米精裝房，只是面積將會(huì)比環(huán)球匯天譽(yù)要小。

　　在這一區(qū)域力推精裝房的還有綠地錦天府，目前綠地錦天府正在進(jìn)行新一輪的產(chǎn)品推廣，其推出的180—300平米精裝大平層，以及城市別墅吸引了眾多高端購房群體。

　　另一高端板塊麓山大道，今年底迎來兩大高端項(xiàng)目，一個(gè)是外來的實(shí)力房企新河灣和雅居樂聯(lián)袂打造的超級(jí)項(xiàng)目鉑雅苑；另一個(gè)則是來自本土的全國(guó)知名開發(fā)商萬華地產(chǎn)開發(fā)的麓湖。對(duì)于新河灣來說，倚仗的是其全國(guó)各地已經(jīng)成功開發(fā)過的數(shù)個(gè)星河灣項(xiàng)目和對(duì)產(chǎn)品有認(rèn)同的業(yè)主群體。麓湖開發(fā)商萬華地產(chǎn)，是成都知名的高端別墅麓山國(guó)際社區(qū)的開發(fā)商，項(xiàng)目的高端精品奢華屬性已經(jīng)代表了成都的最高水準(zhǔn)，具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　高端項(xiàng)目對(duì)地段的苛刻要求，使得能做豪宅的土地資源極為金貴，因此豪宅都具有相鄰的特征。雖然豪宅在產(chǎn)品定位上有一定的差異，但是其高端客群的重合度仍然很高，在豪宅集中上市的背景下，未來競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。

　　大平層PK別墅誰比誰更具競(jìng)爭(zhēng)力

　　縱觀高端豪宅市場(chǎng)，主要分為精裝大平層和別墅兩種。隨著“禁墅令”的出臺(tái)，別墅近年來略有勢(shì)微，而高端大平層隨著城市中產(chǎn)階層的擴(kuò)大而日益壯大。

　　目前，成都市場(chǎng)上將有包括鉑雅苑、環(huán)球匯天譽(yù)、西派國(guó)際、綠地錦天府、華潤(rùn)金悅、望今緣等高端大平層推出。相比于別墅，大平層在價(jià)格上雖然接近，但仍有優(yōu)勢(shì)。另外，大平層項(xiàng)目在區(qū)位上往往位于城區(qū)，各項(xiàng)配套相比別墅更好，生活的便利性更有優(yōu)勢(shì)。

　　與此同時(shí)，別墅項(xiàng)目實(shí)際上也在發(fā)生著變化。如綠地錦天府等項(xiàng)目采取了混搭的方式，既有高端大平層又有獨(dú)立的別墅住區(qū)，而中海城南1號(hào)包含了城市頂級(jí)豪宅、CBD別墅與成都最大甲級(jí)商務(wù)旗艦，以及從90平米公館到255平米的純板式平層大宅，滿足富貴階層的不同需求。

　　“從長(zhǎng)期看，市場(chǎng)上會(huì)有越來越多的大平層項(xiàng)目，這些項(xiàng)目將以毛坯為輔精裝為主的風(fēng)格出現(xiàn)，定價(jià)將在一萬元到兩萬元之間，面積超過200平米�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，為了滿足更多的高端客群的住宅需求，未來將有更多的大平層項(xiàng)目涌現(xiàn)出來與別墅爭(zhēng)奪高端市場(chǎng)。 　大戶型

　　自9月以來，大戶型房源頻頻亮相成都樓市。

　　與剛需房源的持續(xù)熱銷所不同，大戶型房源的集中入市并沒有形成“一搶而空”的局面。然而，卻也給市場(chǎng)帶來不小的震動(dòng)。

　　進(jìn)入第四季度以來，全國(guó)多個(gè)城市也出現(xiàn)了大戶型房源集中入市的銷售局面。為何近期樓市頻現(xiàn)大戶型身影？市場(chǎng)趨暖是否開始顯現(xiàn)？成都樓市上的大戶型房源銷售狀態(tài)如何？帶著這些疑問，華西都市報(bào)記者對(duì)近期入市的大戶型房源進(jìn)行了實(shí)地探訪。

　　主打戶型 100 平米 均價(jià)至少萬元

　　高端客戶有限 大戶型需搶客源

　　大戶型集中入市

　　主打戶型100平米以上

　　自9月以來，成都樓市上已有不少大戶型房源亮相市場(chǎng)。例如，位于攀成鋼區(qū)域的成都ICC，ICC此次推出的二批次，128平米的兩房和158平米的三房房源備受青睞。位于城南的長(zhǎng)城半島城邦推出的3期大戶型也是聚集了許多城市精英置業(yè)者的目光。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)9月，成都樓市上有近20個(gè)樓盤推出大戶型房源，除了前面所提到的成都ICC和長(zhǎng)城半島城邦，還有仁和春天國(guó)際花園、四海逸家、保利·貝森公館、保利·心語花園、炎華置信·西江月、珠江·御景灣等樓盤。

　　本次上市熱潮中，大戶型房源的推盤區(qū)域從城區(qū)到郊區(qū)，大有全城覆蓋之勢(shì)。例如，位于溫江的珠江·御景灣推出二期二批次190平米臨河大戶型，羊西線上的炎華置信·西江月3期推出115-129平方米三房戶型等。

　　進(jìn)入第四季度以來，大戶型房源集中上市的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。10月初，雅居樂和星河灣首度聯(lián)手打造的“超越以往所有雅居樂星河灣”的鉑雅苑正式亮相。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，鉑雅苑打造的“全大戶型”成為樓市熱議焦點(diǎn)，最小的戶型也是200多平方米。

　　來自四川中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，上周，成都主城區(qū)供應(yīng)共23個(gè)預(yù)售證，其中16個(gè)為住宅項(xiàng)目預(yù)售證。其中，不少為大戶型房源，包括吉寶·凌云峰閣、世茂·玉錦灣、華潤(rùn)金悅灣、譽(yù)峰、中建·桐梓林壹號(hào)等高端項(xiàng)目。 　均價(jià)至少破萬

　　大戶型房源銷售或?qū)⒕徛?

　　2012年的攀成鋼區(qū)域吸引了樓市目光，這個(gè)區(qū)域也成為高端產(chǎn)品的集中釋放地，今年下半年以來，大戶型房源紛紛亮相。9月，成都ICC推出的二批次天曜均價(jià)在11000元/平米左右，同樣位于該區(qū)域的吉寶·凌云峰閣即將正式亮相，目前處于蓄客階段，據(jù)了解，該項(xiàng)目的最大戶型面積在140多平米左右。消息稱，該項(xiàng)目的價(jià)格也將達(dá)15000元/平米左右。

　　10月，由中國(guó)鐵建在城南打造的高端精裝豪宅西派國(guó)際的亮相也吸引不少高端置業(yè)者。該項(xiàng)目主推160-270平米的精裝大戶型。日前，記者在西派國(guó)際的銷售中心看到，雖然該項(xiàng)目的銷售價(jià)格還未正式出來，不過前來咨詢的客戶仍不在少數(shù)。在高新區(qū)上班的曹先生告訴記者，“我還是比較關(guān)注項(xiàng)目的，今天特地過來看看�！弊鳛槎�次置業(yè)，曹先生將自己的目標(biāo)房源還是鎖定在工作地點(diǎn)附近，“城南的房源是首選，不過價(jià)格也是重要的考慮因素�！辈芟壬�告訴記者，大戶型房源的面積偏大，城區(qū)的均價(jià)大部分都在萬元以上，因此，一套房子的總價(jià)幾乎都在200萬左右，除了考慮產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、入住人群以外，區(qū)域未來的升值潛力也是不得不考慮的因素之一，“畢竟是屬于改善需求，肯定要比第一套房謹(jǐn)慎些�！�

　　在記者走訪的幾個(gè)大戶型房源的樓盤中，或許是由于工作日的緣故，前來咨詢的客戶也較為有限�！坝捎谑芸們r(jià)的限制，大戶型高端房源肯定不會(huì)像剛需市場(chǎng)那樣，出現(xiàn)排隊(duì)瘋搶的局面。”華西城市與房地產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽說，在大戶型集中上市的局面下，不少開發(fā)商仍然面臨競(jìng)爭(zhēng)大、銷售難的困境。 　

    高端客戶有限

　　多管齊下破局銷售難點(diǎn)

　　“可以說，大戶型房源的高端客戶畢竟有限，相對(duì)于剛需產(chǎn)品而言，去化慢也是大戶型房源不得不面對(duì)的一個(gè)問題。”溫利陽認(rèn)為，除了突出項(xiàng)目自身的特色之外，還需要在緊抓潛在客戶、打造居住的“圈層感”等方面努力，善用多管齊下的創(chuàng)新營(yíng)銷手段將是破局大戶型房源銷售難的重要應(yīng)對(duì)措施。

　　緊抓潛在客戶，注重“老帶新”來加強(qiáng)與高端客戶之間的感情聯(lián)系，是目前大部分高端項(xiàng)目所善于采用的營(yíng)銷方式。日前，華新·錦繡尚郡為恭賀百位業(yè)主入住，特邀千名城市高端人士參加了一場(chǎng)在四川川投國(guó)際酒店舉辦的峰層盛宴。據(jù)了解，當(dāng)日參加活動(dòng)的除了錦繡尚郡的業(yè)主之外，還有許多是業(yè)主的親戚、同事和朋友，以及慕名錦繡尚郡的準(zhǔn)業(yè)主。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，塑造“錦繡生活方式”，打造圈層人士的歸屬感是華新一直以來努力的方向，而此次活動(dòng)也進(jìn)一步加強(qiáng)了華新與更多高端人士之間的感情。

　　溫利陽說，按照市場(chǎng)營(yíng)銷的理論，一部分客戶入市帶動(dòng)了市場(chǎng)，就會(huì)有更多的客戶跟進(jìn)。目前，新入市的大戶型房源還是帶動(dòng)了一批改需們?nèi)ベ徺I，畢竟這部分需求已經(jīng)壓抑很久了，有一定程度的爆發(fā)亦屬必然。

　　不過，從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，大戶型房源還沒有出現(xiàn)如剛需般的“瘋搶”局面。原因主要有以下三個(gè)方面：一是當(dāng)前的大戶型房源的總價(jià)都比較高；二是多數(shù)“改需們”手里都不只一套房，受政策所限暫時(shí)沒有購房的資格；三是“改需們”由于有房住，所以需求也并不急迫。

　　華西都市報(bào)記者肖倩