原標(biāo)題：新發(fā)布的上海住房租賃市場(chǎng)實(shí)施意見(jiàn)，這些“并舉”之策離“同權(quán)”有多遠(yuǎn)？

　　9月15日，上海市政府新聞辦召開(kāi)新聞通氣會(huì)發(fā)布了一個(gè)引人關(guān)注的消息：上海最新出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）。

　　《實(shí)施意見(jiàn)》明確，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重大舉措。上海將始終堅(jiān)持中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以滿足新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)、以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障。

　　租房也將能享受與購(gòu)房同等的公共服務(wù)嗎？《實(shí)施意見(jiàn)》的出臺(tái)將對(duì)上海居民住房產(chǎn)生哪些影響呢？就這些與老百姓生活息息相關(guān)的問(wèn)題，記者采訪了華東師范大學(xué)教授張永岳。

　　購(gòu)租并舉住房制度是指什么？

　　張永岳認(rèn)為，《實(shí)施意見(jiàn)》的出臺(tái)對(duì)于上海住房市場(chǎng)乃至城市的持續(xù)健康發(fā)展都具有十分重要的意義。他說(shuō)，根據(jù)中央發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的有關(guān)精神，租賃市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)該有助于房屋回歸居住屬性并且建立長(zhǎng)效機(jī)制。上海此次出臺(tái)有關(guān)租賃市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，再次明確“房住不炒”的市場(chǎng)定位，充分體現(xiàn)出當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策導(dǎo)向。一方面，培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)已成為當(dāng)前全國(guó)住房制度改革的重要內(nèi)容，符合房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的要求。另一方面，發(fā)展租賃市場(chǎng)也符合上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃的要求。

　　《實(shí)施意見(jiàn)》明確了購(gòu)租并舉的住房制度思路。那么，為何要“并舉”？這又是怎樣的一個(gè)住房制度呢？張永岳表示，近兩年，從各類會(huì)議的討論到有關(guān)企業(yè)的實(shí)踐，其實(shí)都在沿著這個(gè)思路不斷探索。在實(shí)踐中，大家知道，租賃市場(chǎng)的交易一直存在，但是，過(guò)去更多的是碎片化市場(chǎng)，相對(duì)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理的交易，這也造成租賃市場(chǎng)實(shí)際上成為購(gòu)房市場(chǎng)的附屬和過(guò)渡性市場(chǎng)�，F(xiàn)在明確了“并舉”的概念，就能提升租賃市場(chǎng)的地位，加快租賃市場(chǎng)的發(fā)展。他認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)和實(shí)施，也應(yīng)能為上海相關(guān)市民群體帶來(lái)實(shí)際利益，比如，有助于給購(gòu)房困難群體提供更有匹配度的租賃房源，在對(duì)沖高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)有助于實(shí)現(xiàn)上海包括新巿民在內(nèi)的就業(yè)群體的安居樂(lè)業(yè)等。而從更深層和長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義看，租賃市場(chǎng)的發(fā)展，以及和傳統(tǒng)購(gòu)房市場(chǎng)的發(fā)展齊頭并進(jìn)，有助于真正培育出全面健康的住房市場(chǎng)。

　　租購(gòu)能否“同權(quán)”？

　　張永岳認(rèn)為，《實(shí)施意見(jiàn)》中有很多新的“亮點(diǎn)”，而且很多都回應(yīng)了公眾的關(guān)切。

　　比如，近期，在全國(guó)范圍內(nèi)關(guān)于租賃市場(chǎng)的討論中，最多的議題之一就是“同權(quán)”概念，即希望實(shí)現(xiàn)租房和購(gòu)房享有相同的權(quán)益和公共服務(wù)。大城市這方面的政策走向，更是很多人所關(guān)注的。張永岳表示，上海此次實(shí)施意見(jiàn)也明確提到了這一點(diǎn)。政策中規(guī)定“充分保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益”，這可以理解為上海對(duì)此的基本指導(dǎo)理念和工作方針。從上海當(dāng)前人口管理和住房制度管理角度看，后續(xù)對(duì)于居住積分制度的改革和優(yōu)化，加大對(duì)租賃權(quán)益的保障等，都可能將是有關(guān)的改革重點(diǎn)�？傮w而言，在“充分保障”上是值得期待的。當(dāng)然，也會(huì)有一個(gè)根據(jù)實(shí)際情況逐步落實(shí)的過(guò)程。

　　比如，《實(shí)施意見(jiàn)》中提到的“加快建立住房租賃平臺(tái)”。張永岳認(rèn)為，這是很有創(chuàng)新空間的一個(gè)內(nèi)容。他表示，應(yīng)看到當(dāng)前租賃市場(chǎng)的發(fā)展不是簡(jiǎn)單地“炒冷飯”，而是會(huì)結(jié)合時(shí)代發(fā)展植入新元素、新理念。這個(gè)平臺(tái)也自然會(huì)有更多的創(chuàng)新元素的空間，比如，實(shí)現(xiàn)線上資源和線下資源的結(jié)合等�？紤]到現(xiàn)在年輕群體的租賃需求和生活習(xí)慣，預(yù)計(jì)后續(xù)圍繞租賃平臺(tái)的建設(shè)，也很可能會(huì)不斷研發(fā)出靈活便捷的租賃軟件和服務(wù)平臺(tái)。作為正在建設(shè)全球卓越城巿的上海，要在這一領(lǐng)域處于領(lǐng)先水平。

　　再比如，在新聞發(fā)布會(huì)的問(wèn)答環(huán)節(jié)中，提到了“將在軌道交通上蓋、軌道交通站點(diǎn)周邊等交通便利地區(qū)，規(guī)劃布局租賃住房”。張永岳認(rèn)為，這是一個(gè)很“接地氣”的規(guī)劃。對(duì)于承租者來(lái)說(shuō)，類似的規(guī)劃和實(shí)施有助于提高生活工作的便利，增加其獲得感。這樣做符合上海大都市人口居住和就業(yè)的特點(diǎn)，可以提高租賃的便利性和性價(jià)比，勢(shì)必也會(huì)受到更多年輕群體的歡迎。

　　累積看似個(gè)性化、碎片化的租賃需求，“風(fēng)口”將不會(huì)小

　　張永岳提出，租賃市場(chǎng)與購(gòu)房市場(chǎng)并不相同，有其自身的特質(zhì)。結(jié)合房屋租賃的特點(diǎn)，他也提出了一些建議：

　　第一，在增加租賃供地的同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)租賃市場(chǎng)、租賃客戶的深入研究。要從上海建設(shè)全球卓越城市的高度和住房長(zhǎng)效機(jī)制的角度，系統(tǒng)性全面地研究，加快做好上海租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)的工作。

　　第二，在租賃市場(chǎng)推進(jìn)過(guò)程中，要積極關(guān)注市場(chǎng)和產(chǎn)品戶型等創(chuàng)新內(nèi)容。建議相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者積極研究這幾年上海租賃需求的變化特征，在設(shè)計(jì)不同租賃產(chǎn)品方面下硬功夫，產(chǎn)品過(guò)硬再加上更優(yōu)秀的租賃商業(yè)模式，那么租賃市場(chǎng)的交易將會(huì)更活躍，租賃市場(chǎng)背后的經(jīng)濟(jì)性、民生性等目標(biāo)也將會(huì)更好地實(shí)現(xiàn)。

　　第三，重視房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范性建設(shè)。以目前北京、上海等大城市為例，受制于限購(gòu)政策以及高房?jī)r(jià)的壓力，包括進(jìn)城務(wù)工人員、大學(xué)生在內(nèi)的群體，主要通過(guò)租賃住房的方式來(lái)解決居住問(wèn)題。但現(xiàn)實(shí)生活中，包括房屋合租性質(zhì)不清晰、鄰里關(guān)系不融洽、租賃合同不備案等問(wèn)題，都使得承租者難以享受到更多的租房權(quán)益。這也說(shuō)明，如果租賃市場(chǎng)不規(guī)范，相應(yīng)的居住福利就容易受侵害。而要真正增進(jìn)此類居住福利，就要從法制建設(shè)入手，進(jìn)一步明確租賃者的權(quán)利和義務(wù)，保護(hù)租賃者的利益；同時(shí)要在房源供應(yīng)、房源分配、退出機(jī)制等方面做大量細(xì)致的工作。

　　張永岳表示，相比購(gòu)房需求，租賃需求雖然是個(gè)性化和碎片化的，但如果將其進(jìn)行累加，其市場(chǎng)規(guī)模不會(huì)比購(gòu)房市場(chǎng)規(guī)模小。目前，部分機(jī)構(gòu)之所以投資租賃市場(chǎng)，就在于其認(rèn)為租賃需求正在創(chuàng)造一個(gè)行業(yè)創(chuàng)新的風(fēng)口和空間。加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，目的在于和購(gòu)房市場(chǎng)一起形成互補(bǔ)效應(yīng)，購(gòu)租并舉，以完善住房供應(yīng)體系。預(yù)計(jì)隨著當(dāng)前政策的推進(jìn)，上海租賃市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)更加積極活躍起來(lái)。而促進(jìn)上海住房租賃市場(chǎng)走向成熟，將會(huì)為上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展發(fā)揮出其應(yīng)有的重要作用。