2010年10月，“限購令”的出臺讓上海樓市從熱鬧中平靜下來。時至今日，兩年過去，“限購令”下的市場理性依舊。根據(jù)上海二手房辦公室的研究數(shù)據(jù)比較，從2010年10月到2012年10月，上海二手房指數(shù)僅僅上升了38點。兩年間，投資客基本已遠離樓市，房價漲速的放緩也為購房者贏得了寶貴的積累資金的時間，然而，限購背景下的市場，部分購房者不得不面對“改善購房有點難”、“租房成本有點高”的新狀況。

　　自住購房者：喜上眉梢置新居

　　袁先生：兩年前選擇“忍一忍”果然是正確的。當時剛開始戀愛，我看中了七寶一套萬科的二手房，因為資金不夠沒有購買。兩年過去，我和女朋友已經(jīng)到了談婚論嫁的時候，房子基本上沒怎么漲價，首付的錢也已經(jīng)夠了，而且和兩年前相比，現(xiàn)在中介公司掛牌的房子多，選擇余地更大。

　　從2012年10月至今，最令人欣慰的莫過于“限購令”出臺后房價的日益穩(wěn)定。2012年10月，上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布研究數(shù)據(jù)顯示，上海二手房指數(shù)為2591點，較9月上漲3點，環(huán)比上漲0.12%，漲幅相比9月縮小0.03個百分點，在延續(xù)了5個月的弱勢向上后，10月漲幅再次縮小，價格走勢呈現(xiàn)臨界點上方的平穩(wěn)運行格局。

　　可以看出，“限購令”對于樓市調(diào)控房價的效果十分明顯。而房價穩(wěn)定，最高興的莫過于經(jīng)濟能力有限的首次購房者。他們是當下樓市政策的“寵兒”，也是“限購令”的最大受益者。樓市的滯漲為他們積累購房資金提供了寶貴的時間。而相對優(yōu)惠的貸款政策、稅收政策更使當下成為了他們的“購房季”。此外，伴隨著政策傾斜而來的，還有樓市冷淡情形下開發(fā)商的折扣優(yōu)惠和賣家的議價空間。雖然，優(yōu)惠和議價的空間有限，但與前幾年開發(fā)商及賣房者的強硬姿態(tài)相比，買家在講價的過程中還是占據(jù)了一定的心理優(yōu)勢。

　　◆支招：理性出手莫等待

　　盡管眼下政策和市場對于許多首次置業(yè)的購房者都多有“青睞”，但還是有不少購房者抱著等房價再 “跌一跌”的心態(tài)在繼續(xù)等待。然而，從樓市的種種跡象以及現(xiàn)實的數(shù)據(jù)分析來看，兩年來房價“穩(wěn)定”了，卻沒有“下跌”。對于這兩年已經(jīng)累計了足夠經(jīng)濟實力的首次購房者來講，理性出手就可以早日構筑理想的新居，何樂而不為？

　　改善購房者：先賣后買有點難

　　王女士：因為“限購令”，我家換房真是一波三折。當時選擇換房的時機不好，剛好是“限購令”出臺的時候。本來價格都跟賣家商量好就等著簽約了，可賣家卻臨時反悔了：因為擔心賣房后以后自己再買房變困難。受到了“限購令”的制約，我還必須把房子賣掉后才能買房，具有買房和賣房這兩種雙重角色的我，有時候買房的價格談好了賣房的條件卻談不攏，實在是很麻煩。

　　“限購令”出臺后，類似王女士這樣的需要先賣后買的置換型購房者不在少數(shù)。為了置換到心儀的房屋，很多購房者從原先的“先買后賣”變成了現(xiàn)在的“先賣后買”。這一轉(zhuǎn)變無形中提高了置換的難度。據(jù)滬上各大中介公司介紹，限購的兩年中，“先賣后買”產(chǎn)生的“連環(huán)交易”在購房中的比例正在不斷升高。這種交易類型往往涉及多筆交易和多個業(yè)主，只要有一個交易的環(huán)節(jié)失敗，就可能導致多筆交易流產(chǎn)。此外，因為涉及多個買賣方，交易中的風險也提高了，更加容易發(fā)生違約等情況，甚至有時候因為“賣”的交易不成，“買”的交易也不得不造成被動違約。兩年過去了，限購令至今沒有絲毫松懈的跡象。想要置換房屋，目前對于購房者來說還是有點難。

　　◆支招：把握時間重細節(jié)

　　由于“連環(huán)交易”環(huán)環(huán)相扣，而且牽涉多方交易，每單交易的成敗都關系著下一單交易能否順利進行，因此交易必須謹慎，在購房的環(huán)節(jié)中必須要把細節(jié)問題考慮清楚。尤其對于交易的每一個時間和節(jié)點要有打好提前量，把時間算得寬裕些。對于在置換過程中需要用賣房所得來支付買房房款的購房者來說，資金支付時間對于交易更加重要。買賣雙方需要在交易過程中協(xié)商好付款的時間以及因其他因素導致交易無法順利進行時的一些違約責任等。

　　非滬籍單身：轉(zhuǎn)買為租苦惱多

　　程小姐：我從2006年畢業(yè)后就留在了上海，6年來一直在位于市中心的單位附近租房，原本租金在每月1600元，因為房東長期在國外也沒漲過租金，可是前幾個月房東從國外回來，一下子就要把月租調(diào)高800元，原因是因為其他同類房子租金都在2000多元。這讓我有點沒辦法接受，所以我考慮在近期買房�？墒�，做房地產(chǎn)生意的朋友告訴我因為是單身，所以根據(jù)政策不能買。

　　根據(jù)上海目前的政策，“本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房”中，所謂“家庭”就是購房者必須已婚，單身并不被視為“家庭”。因此，非上海戶籍單身人士即使是首次購買也無法辦理房地產(chǎn)登記。

　　由于這部分非滬籍單身人群轉(zhuǎn)買為租，加之部分改善型需求也在向租賃市場靠攏，近來上海的房屋租賃市場需求不斷，交易火熱。

　　◆支招：軌交沿線選擇多

　　隨著上海軌道交通的建設，城市交通已經(jīng)越來越發(fā)達，很多軌道交通都直接連接市區(qū)和近郊。對于租房者來講，可以考慮放棄在單位附近租住房屋，而是選擇在出行便利的軌道交通沿線租房居住。比如在打浦橋附近上班，就可以選擇在軌道交通9號線沿線七寶甚至松江區(qū)域租房，上班時間不算太長，又可以有效的節(jié)約租房成本。而在人民廣場商圈附近上班則選擇面更廣，軌道交通1號線寶山段、2號線浦東段、8號線楊浦段都可以納入選擇范圍。